xx代理杭州理想伊萨卡项目销售执行报告[精品].docVIP

xx代理杭州理想伊萨卡项目销售执行报告 5000 #0046996000 7000 8000 …… 核心目标 目标沟通 我们的开发目标是什么？ 利润最大化 提升企业品牌知名度 迅速回笼资金 销售持续增长 世联地产对于理想●伊萨卡项目目标的理解 叫座 片区高价（进入中高档住宅圈） 在2005年的地产市场中造就非凡的影响力 叫好 报告核心内容 第一部分：杭州宏观市场分析 第二部分：项目面临的问题 第三部分：问题的解决方向 第五部分：物业建议 第四部分：客户的定位 高速发展 大于8% 稳定发展 5-8% 停滞 4-5% 萎缩 小于4% 房地产业 发展状况 GDP 增长率 杭州历年的GDP增长率始终保持在8%以上 90#0046996 103#0046996 1134.8 1225.3 1382.5 1382.5 151781.8 13.00% 13% 11.20% 10.20% 12% 12.20% 13.20% 15.00% 0 200 400 #004699600 800 1000 1200 1400 1#004699600 1800 2000 199#0046996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 0.00% 2.00% 4.00% #0046996.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 1#0046996.00% GDP （亿元） 增长率 2003年杭州市人均国内生产总值3950美元 ，房地产还处于快速发展阶段，但是已经开始向以质量为主过渡，其置业特征以改善需求为主，数量与质量并重。 800-4000US$ 4000-8000US$ 8000-20000US$ 高速增长 平稳增长 衰退增长 《世界发展银行》 库兹涅茨《各国的经济增长》 宏观分析 30.20% 39.40% 38.80% 17.90% 25.40% 增长率 258.1#0046996亿 19#0046996.37亿 140.91亿 100亿 83.5亿 开发投资 2003 2002 2001 2000 1999 年份 25.40% 17.90% 38.80% 39.40% 30.20% 宏观分析 杭州的房地产开发投资稳步增长 宏观分析 0.81 0.78 0.83 0. 销售面积/竣工面积 487.414.55 327 27#0046996 销售面积 #004699605.47 529.41 438.37 400 竣工面积 2003 2002 2001 2000 年份 0.0.83 0.78 0.81 竣工面积和销售面积同比增加 38.70% 40.20% 39% 42.40% 42.20% 恩格尔系数 2003 2002 2001 2000 1999 年份 40～45 小康型 40以下 45～50 富裕型 50～55 55～59 温饱型 恩格尔系数（%） 生活水平 宏观分析 恩格尔系数是家庭开支中食品类支出占全部消费支出的比例，它是国际上衡量居民生活水平的一个量化标准，比例越低表明生活水平越高。杭州2003年恩格尔系数是38.7%，属于富裕型。 37.#0046996% 11.#0046996% 11.#0046996% 5.7% 5.0% 增长率 17.2 12.5 11.2 10.#0046996 10.1 人均住房使用面积(M2) 2003 2002 2001 2000 1999 年份 宏观分析 目前杭州的人均GDP近4000美元，恩格尔系数是38.7%，按照国际惯例，在这一发展水平时的人均住房建筑面积应该在30平米左右，而目前杭州的这一数值是17.2平米 ，住宅需求量潜力很大。 宏观分析 历年土地出让量(单位:亩) 杭州各区土地出让情况 (单位:万平方米) 近几年杭州土地供应量加大，并从传统的市中心向郊区扩散 宏观分析 杭州房屋均价已赶超上海，但人均GDP却低于上海。 杭州人均可支配收入 杭州房屋均价 房价收入比=（5477*30）/12898=12.7大于12倍的国际公认警惕线，在全国仅次于北京、深圳排名第三，目前杭州房价过高。 宏观分析 宏观分析 三大措施稳定房价 首先，合理加大住宅用地的供应量；其次，加快;城中村“改造步伐，加快研究第三批撤村建居方案；第三，加快郊区住宅建设，整顿规范房地产市场。 央行出台121号文严控金融市场、国务院颁发18号令规范土地市场 二手房转让恢复征收20%的个人所得税 受该项政策影响，投资客数量明显减少，市场交易量趋减，观望气氛浓重，造成二手房市场有价无市。 宏观分析 杭州