新社区居住用途城市更新项目可行性研究报告.doc

新社区居住用途城市更新项目 可行性研究报告  目 录 第一节 总 论 1 一、项目名称 1 二、主办单位概况 1 三、可行性研究单位 1 四、项目概况 1 五、项目地理位置 4 六、编制依据 5 七、研究目的 5 八、存在的问题及建设的必要性 5 第二节 市场分析 7 一、宏观经济分析 7 二、房地产市场分析 11 三、某市房地产市场分析 23 四、区域因素分析 40 五、SWOT分析 64 六、项目的市场定位 66 第三节 项目规划方案及建设条件 67 一、项目规划方案 67 二、项目建设条件 67 第四节 项目建设方式与进度安排 69 一、项目建设方式 69 二、项目进度安排 69 第五节 投资估算与资金来源 70 一、投资估算 70 二、资金来源 73 第六节 经济评价 74 一、财务效益 74 二、盈利能力分析 74 三、敏感性分析 74 第七节 社会评价 76 一、项目对社会的影响分析 76 二、社会风险分析 76 三、社会评价结果 77 第八节 研究结论与建议 78 一、研究结论 78 二、问题和建议 79 第九节 附 件 80 一、附表 80 二、项目位置图 80 三、研究项目照片 80 四、委托人提供的资料 80 五、研究单位资质证书、营业执照复印件 80 摘要 十二五期间，观澜将积极推进城市更新项目的实施，同时支持股份公司开展拆除重建类城市更新，支持股份公司积极自改或引入第三方合作改造。观澜街道率先在某市编制旧村改造方案，对一批旧屋村以创建“六好”社区为目标，从旧村改造、公园建设、管线整治等方面进行了全方位的整治改造。 本项目位于某市某新区观澜街道库坑社区宗地号为A932-0757的范围，用地面积17148.51平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则多边形，地势平坦、地基承载力较好，水、电、通讯、燃气等基础设施齐备、土地平整。 现有建筑面积约为25000平方米，其中集体股份公司厂房约10000平方米，村民住宅约15000平方米。 由两方共同申请注册成立本合作项目的独立项目公司进行房地产开发，其中库坑水围股份公司提供以上3块共10781.02平方米非农建设用地(地上建筑物自行拆除)及配合办理该地块开发所需相关手续；某市金兆业房地产开发公司负责提供6367.49平方米非农建设指标及办理该地块的用地手续和项目的报批、规划、设计、施工管理、竣工验收、销售等等一切手续，并承担全部建设资金，负责缴纳地价，同时承担股份公司与承租人因提前退租引起的相关拆迁补偿费用。双方确定合作开发建设期限为四年，其中办理手续二年，建设期二年，待项目开发完成后，某市金兆业房地产开发有限公司按现有建筑面积1:1.3比例返还新建普通装修住宅物业，即住宅面积约32500平方米给库坑水围股份合作公司。 按委托人设定，规划为住宅区，地下停车场2层，地上1-2层为商业，2层以上为住宅，设定容积率为6.0，建筑覆盖率≤30%，绿地率≥35%。 项目计划一次性开发，从2014年07月至2018年06月，前期准备期为2年，项目建设周期为2年。2014年7月开始前期立项及基本设计施工方案确定，计划于2016年1月初开工，2017年12月底完成主体工程及内部配套设施施工，2018年6月底完成竣工验收及入伙。 根据我司市场调研，预测项目销售收入为83,500.85万元，开发成本为48,845.56万元，财务费用为5,104.43万元，销售费用为1,670.72万元，销售税费为6,531.65万元，营业利润为21,349.09万元，所得税为5,337.27万元，税后净利润为16,011.82万元。 根据我司进行的盈利能力分析，设定基准收益率为12%时，测算得出其财务净现值（ENPV）第一节 总 论 一、项目名称 某市库坑水围股份合作公司关于某新区观澜街道库坑社区居住用途城市更新项目可行性研究 二、主办单位概况 单位名称：某市库坑水围股份合作公司 法定代表人： 公司地址：广东省某市某区观澜街道办库坑社区水围居民小组办公大楼 X座标 Y座标 标志 1 40946.34 112533.78 　 2 4 112447.20 　 3 4 112439.63 　 4 4 112526.43 　 5 112527.00 　 40952.18 112533.99 根据委托人提供的某市国土资源和房产管理局某分局文件《关于某市库坑股份合作公司城市化非农建设用地的批复》（深国房宝【2008】541号），该地块地处某市某新区观澜街道库坑社区，用地编号2006-60K-0388号，宗地号为A932-0756，用地面积为3094.73平方米，土地性质为集体非农建设用地，用地类型为工商用地，地块呈规则四边形，地势较平坦