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公园项目 可 行 性 分 析 报 告 项目概况 1.1 项目名称：XXX园二期（以下简称项目） 1.2 项目用地范围及四至 项目位于AA市丰台区南三环方庄桥南600米处，北接三环路，东临成寿寺路，西临规划中50米宽的方庄南路，南至规划中40米宽的石榴庄路。 二期项目用地200余亩（13.3公顷），总建面约为26.6万平米。 项目用地范围及四至。（参阅附件：‘项目区位图’） 1.3 项目用地性质及建筑标准 1.3.1 用地性质 此地原为工业用地，地上现状为工业厂房、仓库以及少量居民住宅。该地块按照本案的住宅小区规划，将成为住宅开发用地。 1.3.2 建筑标准 本地块将建成具有完善的配套公建和服务用房的经济适用房小区。 1.4 项目主要技术经济指标 总 占 地 面 积：13.3万平方米 地上总建筑面积：26.6万平米 限 高：60米 容 积 率：2.0 绿 化 率：31% 1.5 合作关系概述 本项目系土地供应方与房地产开发商合作开发，分期建设的经济适用房项目。项目建设投资约8.66亿元人民币，其中土地总价约合2.46亿元人民币，支付原土地方的拆迁安置补偿费用约1.86亿元。 支付原土地方的拆迁安置费用以现金支付加住宅、底商等实物偿还形式构成，具体如下： 住 宅：0.8万平米*3500元/平米=2800万元 底 商：2万平米*5600元/平米=11200万元 现 金：4620万元 XXX园二期由A、B两个居住组团组成，其中，A组团工期为一年半，工程投资约4.9亿元，总建筑面积13.3万平方米；B组团工期为一年，工程投资约3.76亿元，总建筑面积13.3万平方米。 土地使用权转让后，双方应按照《房屋拆迁安置补偿合同》中的有关条款明确各自权利与义务。 二、项目投资环境分析 2.1 宏观影响因素分析 2.1.1 A AA市自1998年开始组织实施经济适用住房建设以来，为满足国家公务员和中低收入居民的住房需求做出了突出贡献。经济适用房的供应对象是广大中低收入的普通职工，因此必须对购房者的收入水平进行严格核定，避免高收入者购买。经济适用房不是福利房，也不是市场调节价的住房，而是通过市场向广大中低收入者提供的政府指导价的商品住宅。通过市场提供，就必须符合价值规律，即必须能够弥补成本，既然是指导价，政府对开发利润必须有严格限制，必须控制在3％以内。所以，政府不仅要保证经济适用房建设用地的供应，并在计划、税收、信贷等方面采取相应的扶持政策，而且要抓好规划设计、开发建设、销售和物业管理，以确保经济适用房工程质量和环境质量。 由于AA市的经济适用房的需求量较大，单靠政府解决需要很长一段时间，因此必须采取多种措施解决。 一是实行政府统一组织，企业具体实施，根据市场以销定产安排建设计划；二是引入竞争机制，坚决推行公开招标制度。无论是规划设计、建筑施工、环境建设、还是物业管理，每一环节都实行招投标以控制造价，提高建设水平；三是以建设多层住宅为主，缩短建设周期，降低建造成本和后期物业管理费用；四是实行限价销售政策。经济适用住房的销售价格全部由市建委按照国家规定的七项成本构成因素，严格审核成本构成，对开发企业的利润严格控制在3%以内；五是积极支持中央在京单位、高等院校和市属有关部门利用自用土地，通过自建、联建、合作开发等方式，加快经济适用住房建设。 预计在今后很长一段时间内，政府的主要任务依旧是对住房建设进行宏观调控，引导市场满足不同收入群体对住房的需求，形成多层次的住房供应体系，即对高收入者提供高档次的商品房，实行市场定价，供需由市场进行调节；对中低收入者提供经济适用住房，实行政府指导价；对最低收入者由政府提供廉租住房，主要从腾空的旧有公房中解决，租金由政府制定，承租者收入达到一定收入界限，必须搬出或提高租金。这样可以使不同经济水平的人各得其所。 2.1.2 在国家和AA市一系列扩大内需政策引导下，2002年1季度AA市固定资产投资保持着较好的增长态势，与上同期相比，今年一季度投资的主要增长点仍是基础设施投资和房地产开发投资。具体来说，投资态势呈现出以下三方面的特点： 第一，重点工程启动较快。据官方资料显示：一季度完成重点工程投资88.4亿元，占全社会投资的45.5%。其中，危改和经济适用房投资40.1亿元；基础设施项目投资39.4亿元，占全市基础设施投资的64.8%。由于重大工程的投资规模和社会影响较大，同时市计委又确定了一批储备开发项目，并正抓紧前期运作，因此，从长远看，投资的后劲较足。 第二，南城危旧房改造进程加快。资料显示，全市一季度累计完成危旧房改造投资34.8亿元，动迁居民8222户，拆除危房7.8万平方米，占全年计划的9.3%，当月拆除危房近7万平方米。 第三，资金到位情况乐观。往年