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中铁●成都温江项目可行性研究报告 二零零七年十月 目 录 一、成都市宏观经济概况 二、温江和盛项目投资分析 三、结论 一、成都市宏观经济概况 1、国家对成都市的宏观政策 2、成都市区位概况 3、成都市的人文、地理、历史 4、成都市经济指标及房地产指标 经济“新特区” 国务院已正式批准重庆市和成都市设立“全国统筹城乡综合配套改革试验区”。 新特区可能获六大优惠： 　　一是中央财政在一定时期内将会对新特区给予专项补助，同时还可给予税收、银行贷款等方面的支持。 　　二是可率先在西部推进金融市场改革，推出一些金融新产品，如赋予地方政府发行债券权，支持基础设施类企业自主发展，支持企业上市融资等。 　　三是将加快土地流转试验，一些农村土地可整体规划用于城市建设，农民变成市民。土地政策有望更加灵活，可在区县之间调整用地指标。 　　四是可享受东北老工业基地政策。 　　五是可设立保税区和自由贸易区，使货物通关效率更高，城市物流业得到长足发展，有助于吸引更多外资，保持城市竞争力。 六是国家加大基础设施投入，加快农村发展。如在农村公路、农田水利等方面增加投入，通过改善基础条件，为农村实现集约化、规模化经营提供有利条件。 地理布局及在西南的战略地位 以“成都”市为中心，包括“绵阳”、“德阳”、“乐山”、“眉山”、“资阳”的成都都市圈和产业带已经初步形成。 西部之心，魅力之城 2003年8月全球IT产业巨头英特尔落户成都。 成都已经成为中国西部第一大IT城市，国内第五，仅次于北京、上海、深圳、广州。 截至2006年六个国家领事馆落户成都。 《中国公众城市宜居指数指数2006年度报告》中，成都的宜居指数全国第三。 2005年成都接待入境过夜游客突破50万人次，旅游外汇收入1.76亿美元；接待国内旅游者3619.63万人次，旅游收入286.75亿元。 传承古蜀，演绎时尚 成都有深厚的历史内涵及文化底蕴，成都是中国唯一一个两千年从未改过名称的城市。 三星堆文物的出土印证了成都在商周时期甚至更早就繁荣昌盛的古文化。 金沙文化进一步阐释了成都历史文化的繁荣，有着“成都文化名片”之称的音乐剧《金沙》被业界誉为“中国目前最好的音乐剧”。 随着《三国演义》的传诵，成都的三国文化更是妇孺皆知。 传统对接现代，成都有丰富的旅游资源，拥有172处名人人物景观，如杜甫草堂、武侯祠、青羊宫、都江堰、青城山、文殊院等。 文化产业充实成都的“软实力”，2006年成都市GDP占四川省总量的35%左右，文化产业占全省总量的45%~50%；2006年西部文博会签约221亿元，成都市签约126亿元。 幸福指数最高的城市 亚里士德多名言：“人们之所以创造了城市，是为了生活得更美好”。城市不应该只是聚集人口的容器，更应该让人们感到幸福。 2004年，成都被评为中国幸福指数第二名，2006年成都被评为中国幸福指数最高的城市。 市政规划 根据2003年政府规划，未来成都的都市区将由5城区、高新区和近郊的六个区县（6个组团）组成，城市将依照向东向南的发展策略，大成都都市格局将逐渐形成。同时，为了更有效的利用土地资源，成都政府提出向高密发展的战略方针，为未来房地产指出了方向。地铁的开通促进了地铁沿线物业和远郊物业的发展，但由于地铁将城郊与市区距离缩短，过去着重于市区中心的物业投资势必受到分散，传统的物业格局尤其是商业物业格局将被打破，区域商圈将在地铁经济的带动下进入一个快速发展的时期。 交通规划 在未来三年内，形成覆盖面积达3681平方公里的“半小时交通圈”，进一步降低中心城与外围城间的时间距离和交通出行成本。成都市区将基本由4环（内环线加1、2、3环）和12条放射型路构成“井＋环”交通网。 未来五年内地铁建设计划 2006年北京、成都、重庆经济指标比较 成都市近三年GDP比较 成都市近三年户籍人口比较 成都市近三年人均可支配收入比较 成都市近三年商品房销售面积比较 成都市近三年商品房销售额比较 城区住宅市场供销售情况（2002年-2006年上半年） 2006年全市商品房供求总量 06年成都在商品房销售额排名第六名 06年成都在商品房销售面积排名第四名 2007年1—4月商品住宅购买者地域分析 成都市住宅市场分区位成交价格走势 D、北区住宅市场成交价格走势 成都市住宅市场分环线成交价格走势 B、内-1环 C、1-2环 E、3环外 2006年土地交易情况简介 2006年成都土地市场共计交易土地201宗，其中有1宗为收回重新拍卖成交土地，因此2006年实际成交土地200宗，成交面积18719.53亩，平均成交土地规模为93.6亩/宗，总成交金额为2807625.1万元，平