南京中原徐州深物业铜山地块项目提案报告.ppt

执行时间：5.22——6.3 访问形式：深度访谈 + 定量问卷 调查目的：针对深物业铜山项目的客户需求定位 调查方式：与银行、移动、邮政合作，获取大客户的资料，登门及电话采访 样本量：问卷总量为600份， 其中我们选取家庭总资产在100万以上的人群问卷作为有效问卷，共计118份 甄别特性： ?年龄35岁以上 ?家庭购房的主要决策者或参与决策者 ?未来两年内有在铜山新区及附近购买别墅的意向 ?非事业单位受访者家庭年收入在50万以上，事业单位受访者家庭年收入在30万以上 ?拥有私家车 本次研究的主要研究目的： 测试目标客户需求较强的别墅类型 测试目标客户接受的总价范围 测试目标客户置业目标的敏感点 本次研究能附带解决的一些问题： 了解目标客户对铜山新城产品的感兴趣程度 了解影响目标客户购买决策的因素 了解目标客群对别墅产品配套的需求点 规划推导Ⅰ 初步设想1、2： A地块：高层 + B地块：独栋 A地块：小高层 + B地块：花园洋房 但考虑到： 1、 铜山新区距离市区位置较远，且交通配套较差，出行不便，普通住宅在此区域抗性较大。 2、 楼面地价已在2480元／㎡，较比周边住宅价格无任何优势，建造普通住宅风险大，利润低。 3、 项目地并不规整，属于坡地，因地质因素在此建造高层、小高层物业将付出更大的额外成本。 4、周边项目：国基城邦、加州玫瑰园等未来开发量仍然很大，住宅市场未来竞争激烈。 因此，否定设想1和2。 规划推导Ⅱ 初步设想3： A地块：叠加 + B地块：双拼 但考虑到： 1、 叠加别墅缺乏一定的尊荣感与舒适度，不利于我们项目高档次的提升。 2、 从之前的市场分析情况及客户问卷调查可以看到，叠加与双拼的去化率和市场接受度都及不上独栋和联排产品。 3、 双拼别墅，对开发商利润率上看，明显的性价比不足。 因此，否定设想3，我们着重考虑设想4。 规划推导Ⅲ 初步设想4： A地块：独栋 + B地块：联排 优势点： 1、 从市场分析情况及客户问卷调查情况看，独栋产品和联排产品的市场去化率最高，市场接受度也最高。 2、 独栋产品及联排产品能最好的实现开发商的品牌价值，同时能较好的规避风险，实现利润最大化。 问题点： 因容积率和建筑密度的限制，A地块如果采用独栋的设计，在排布上难度较大。 因而我们要找寻新的产品形态作为突破口…… 新型产品建议 新里弄式院落别墅： 院落别墅，增加东西朝向以及四个拐角的房源，以提升用地率，提高容积率指数。提升的同时还能享受到独栋别墅前庭后院、独门独户等尊荣特质。 建筑排布方式： 中式古典院落 总平建议 A地块总平示意图 A地块： 在保证社区品质的情况下，同时满足容积率和建筑密度的要求，因而建议在A地块排布“院落别墅”。 A地块并不规整，西、北高，东、南低，但可以利用地块天然的坡地属性，打造有变化、有感染力的坡地景观。 利用社区景观、合围院落、建筑的前庭后院的建筑属性，形成立体观景，以弥补地块小，无大规模绿地的劣势。 充分利用打造A、B地块见的绿化带，打造公共空间的景观体验，提升项目附加值。 B地块： 按照常规打造性价比较高的联排别墅，以实现项目平稳销售，利润最优化。 建筑类型：院落别墅 建筑面积：约33225平方 地块容积率：1,4 建筑类型：联排别墅 建筑面积：约42446平方 地块容积率：0.65 技术指标测算 种类 占地面积 容积率 建筑面积 产品特点 院落别墅（A） 23073 1.4 33225 提升项目档次 联排别墅（B） 65332 0.65 42466 性价比高 总建筑面积 75691㎡ 总用地面积 96869㎡ 总容积率 0.78 因为“院落别墅”增加了东西朝向以及四个拐角的房源，容积率较比普通的独栋别墅能提高近3倍，一般的独栋容积率为0.45，院落别墅的容积率能实现到1.4。A地块和B地块的最后容积率指数在0.78左右。 户型建议，面积区间 —— ③ 产品面积建议 让我们来回顾一下市场 现状：目前市场独栋别墅主力供应面积在300～350㎡之间，联排别墅主力供应面积在200 ～250㎡之间。较比，联排别墅去化最快。 三个峰值分别代表叠加，联排和独栋三种别墅的供应主流 市场回顾 区域代表楼盘 客户问卷调查 结论 市场上的不足点以及空白点 独栋主供面积在300 ～ 350㎡，联排主供面积在200 ～250㎡。 独栋： 250 ～300㎡ 中原建议：院落别墅打造250～300㎡的小面积实用性产品和300 ～350㎡市场主力户型面积。联排别墅为保证平稳性，仍是打造市场接受度较高的200 ～300㎡产品。 } 区域竞争市场主力面积多