望京区域办公及商业物业市场分析报告[精品].ppt

* 第 * 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析－商业供给情况 商业类型 代表性项目 租金 (元/M2 /日) 售价 元/ M2 备注 住宅底商 银领国际 2.6 不详 —— CLASS 4 1.2万 业态规划为中高档次的餐饮业，美滋滋私家菜；山子木美容 大西洋新城 5.3 不详 —— 写字楼商住楼底商 佳境天城 4.5 1.4万 共两层,一层只售不租，目前为中复手机市场；二层为健身中心。 LOFTEL 4.8 一层：3万 二层：2.5万 共两层：一层已有星巴克、中国银行、中青旅租用；二层整层（面积1600 ㎡）销售，已定租户为青鸟健身。 实行带租约销售，租金以9%投资回报率计，签10年租约。 商 铺 望京3区商铺 3.5 不详 —— 望京西园 三区东门商铺 5.5 不详 —— 综合购物中心 丽港购物中心 10-14 只租不售 百货类 望京区域部分商业租金水平 望京区域租金水平 价格总体较低， 新近开业的丽港购物 中心租金价格最高， 这与望京购物中心 商业供给量有关。 区域商业类型多以 住宅或写字楼/商住楼 底商为主, 单独的 商业街很少。 * 第 * 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析－商业供给情况 商业类型构成比例不均：商业总供给量为30万平方米，社区商业配套占总商业33%，超市类商业供给占商业总供给量24%，综合百货类商业供给量较少，只占总商业供给11%, 缺乏具规模具档次的大中型综合百货购物中心； 商业供给的区域分布不集中：各商业类型供给分布比较零散，大部分分布在望京中心区以及广顺南北大街两侧，缺乏有效的商业连接，很难形成一定的商业集中效应，没有形成具规模具档次的商业中心区； 商业经营档次与消费需求有差距：商业档次多集中在中低档消费水平，缺乏品牌类的高档次商业，而现有的综合百货商场部分高档次商业品种少，满足不了望京区域内大批中高阶层消费群体的需求。 * 第 * 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 望京区域商业物业 市场情况及分析 商业物业市场供给 商业物业市场需求 商业未来趋势 * 第 * 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析－商业业态分析 1.10% 综合百货商场 本图例共选取了168个样本，以经营网点为样本单位 餐饮类商业占望京区域商业比例最大，占总体商业比例21％ 文化图书类商业明显不足，社区商业中只有2家小型店铺，占总体商业比例的1.1% 休闲娱乐类商业 比重过少 * 第 * 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析－望京区域消费人群特征 人口数量：望京人口数量目前18万人，未来规划将达到33万人。 人口年龄：社区居民年龄构成以25～45岁为主。 人口职业特点：演艺界人士、企业管理者、外企职工、律师、医生、记者、外籍人士等较多，中产阶层比重较大，其中外籍人士以日籍和韩籍为主。 月生活消费水平：望京区域04年人均月生活消费820元。（零售、餐饮、服务、娱乐等，不含家居建材） * 第 * 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析－望京区域消费人群特征 区域性消费水平差异化强，以南部建成区消费力最差，中东部商业中心区消费力最高。 望京区域住宅楼盘置业者中二次置业者增多，同时望京区域也聚集了大批外籍人士，以韩国人、日本人为主，知识层次和职业层次相对较高，消费能力较强。 本案区域，区位人口的综合素质具有较为明显的文化底蕴，经济 实力较强，注重生活品位，品牌消费能力强。 * 第 * 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析 望京区域商业物业 市场情况及分析 商业物业市场供给 商业物业市场需求 商业未来趋势 * 第 * 页 思源顾问 望京区域商业物业市场情况及分析－商业未来趋势 目前望京已聚集了松下、金汉王、西门子、爱慕内衣、双鹤药业、叶氏企业集团等众多知名外企及诸多日资、韩资企业，未来还将有更多的国内外高科技公司和物流公司进驻，如摩托罗拉、LG、日本松下、北方电讯等一批国际大公司也即将落户望京科技创业园。众多企业的进驻使得望京商务氛围不断完善，同时也给望京创造了商业繁荣的机会； 商业发展是随城市发展而发展的，所以区域商业发展的不断升级也将是未来望京发展的大趋势； 随着望京区域功能的不断完善，区域定位的不断明确，大型高档住宅物业，跨国公司的不断入驻、迁入，望京新商用物业将呈现出高端化、个性化的特征； 未来将出现更多专业化商业项目 大企业入驻带动区域商业繁荣 ：随着众多企业入驻望京和外来人口增加，该区域购物中心、商铺等仍具有较大发展潜力。 * 第 * 页 思源顾问 商业物业市场分析总结 商业供给类型 商业业态特点 社区底商售价 望京商业现有业态以餐饮业为主 图书文化类商业目前规划及未来规划中均规模小，数量少