昌南新城营销策划案汇.pptVIP

［昌南新城］项目策划方案 第一部分昌南项目营销策略 市场调研分析 昌南发展备受政府关注，是未来南昌市副中心发展重地。 南昌房地产市场日趋红火，板块市场格局已经形成，市场重心逐步南移，昌南市场土地储备丰富，是目前南昌房地产市场主导之一，大盘运动已然兴盛。 伴随着南昌花园城市建设的不断深入，南昌市房地产市场发展随之由市中心向周围辐射，昌南板块是近两年来受南昌房地产市场影响最大、变化最快的区域。 昌南板块目前一大特色是，楼盘均以两房两厅（80平方米—100平方米）、三房两厅（110平方米—140平方米）为主，小户型、小面积、低单价使房屋的总价相对较低，因为在昌南购买商品房的顾客群体多为南昌市的中档收入者及刚刚参加工作的年轻人，他们对小户型有特别的青睐，可以承受起首付款和按揭带来的压力，精明的开发商也注意到了这点，增加了对小户型的开发。 综合评价 昌南作为一个最具潜力的板块，其优势主要表现在以下几个方面： 地理位置的优势：昌南与南昌有着最大的亲和力，南昌的发展方式如果采取“摊饼式”发展策略，就必须向昌南拓展；如果采取的是“组团式”发展策略，就要把昌南作为南昌的“卫星城”，这样一来昌南有可能成为南昌的一个区，也就是南昌市的一部分。 交通优势：昌南与南昌相距13公里，13公里的距离对一个城市来说不是问题，目前南莲路、南高线都已修好，南莲路的周边环境完善之后，昌南的优势就愈加显现出来。 人口优势：南昌要发展首先是要增加城市人口，南昌市的发展目标是城市人口达到300万，昌南有近100万人口，在昌南购房者中有20％－－30％是南昌市人，另一部分的购房者是周边的进贤、新余、宜春等几个地市，他们要进入南昌不可能一步跨入南昌市，可以先进入昌南，人口的增加也会给城城市带来更多的就业机会。 价格优势：目前昌南的房价普遍不高，升值空间比较大，只要做好了昌南昌板块，房价上升就有可能。南昌市的旧城改造会产生大量的拆迁户，以这些拆迁户的拆迁补偿不可能买得起现在南昌市内的房子，昌南的房价正好适合他们的承受能力，旧城改造会给昌南带来大量的客户。 市场建议 在昌南这个充满活力的区域内，只要能突出楼盘与其他楼盘不同的特色，找到市场的空缺,就能够赢得市场，目前该板块正在走多层向小高层、甚至高层方向发展的道路，小高层在不久的未来将是当地的一种市场需求点，而户型应以两房两厅、三房两厅为主，建造小户型、小面积两房两厅（80平方米—100平方米）、三房两厅（110平方米—140平方米）为主的房屋，这是昌南板块的一种现在和未来的需求方向。 建造差异性的产品，在地理位置上选择较为成熟的地段、楼盘最好与当地的学校、市场接近，使楼盘具有天然的配套优势，在品质上严抓质量，以质量取胜，突现产品的高品质，在价格上给予消费者更多的实惠、小区内外配套设施方面力求与别的简单配套区别，建造双语幼儿园、引入名校小区，景观方面可以考虑建造花园式休闲广场等有特色的配套设施，多为顾客着想，根据未来市场的需要方向生产出与之相适应的产品，项目必将在激烈的竞争中获取最终的胜利。 第二部分项目定位及推广策划 目标市场定位 ● 年龄为25-50岁 ● 文化程度较高 ● 有稳定的经济收入 项目定位 针对普通大众的精品住宅 推广策略 推广策略：走理性路线，迎合30岁左右中产阶级价值观，同时与竞争楼盘很好地区分开来，进而树立项目形象。 推广思路：力求把本项目打造成领先科学建筑概念的南昌第一楼盘！将精致的高性价思路进行到底！ 宣传策略及渠道 宣传目标： 1. 吸引目标消费群关注本项目； 2。建立良好的品牌形象，扩大市场知名度，进一部提升其美誉度。 3。为完成预期销售量做铺垫。 主要媒体： 江南都市报、南昌晚报、 各类户外媒体 公交车体广告 次要媒体： 信息日报、都市消费报 江西房地产门户网站 其他房地产媒体 媒体广告计划 略 第三部分项目定价报告 一、销售价格测算 1、市场比较法定价过程 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：贵都国际华城、B：星港小镇、C：毕加索花园、D：大湖之都三期、E：康城、F、梦里水乡。2005年南昌县商品住宅均价增长3.19%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+0.47%，三部分项目定价报告 二、建议销售价格 综合考虑了市场对定价的影响后，建议该项目销售单价为： 按月平均变动+0.47%，07年9月份预计多层住宅：2190元/平方米 最终建议市场入市价格为：2100元/平方米 关于以上价格及推售周期测算，建立在过往资料的静态分析基础上，最终还要受推广策略及推广力度（包括案场促销）影响。正常情况下，符合策略的广告投入每增加10元/㎡，可带来大约30元/㎡的价格提升。以180000㎡计，如能达到2%的投放量，也就是每平方米40元，可有约120元/㎡以上价格提