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达利城市花园前期策划方案 2007二级市场：成交暴跌、供大于求 大势——银行放贷 大势——新盘分析 大势——供求关系 片区价值：机场圈层产业与产业人数 片区价值：机场带来的巨大人流 项目情况分析 项目分析 区域交通 圈层竞争局势 三公里范围核心竞争圈 现有竞争楼盘分析——桃源居 项目基本情况：受90-70限制，本期桃源居的以双拼户型为主，除了82 ㎡两房单位，其他都是120 ㎡大户型或120 ㎡以上双拼大两房。 销售情况：从12日开盘到限制总共销售132套，销售率为33.2%；82 ㎡的 两房销售率为33.8%，双拼房的销售率为35%，大户型销售率为24.6% 客户情况：开盘当天到访客户大概80批，成交60多套，成交的客户中，南山客户占了40%，西乡和福永等片区的客户占40%左右，成交的客户中，大部分人是看中学位。 项目定位：片区最宜居社区，教育配套完善 项目基本情况：航程国际公寓是片区第一个公寓房，总共166套，户型面积小，面积为25㎡到67 ㎡的小两房，主力户型为42 ㎡的一房一厅。 项目定位：为航城片区第一个单身公寓。 销售情况：1月19号开盘，到22号为止共售出46套，销售率为27.9%，42 ㎡户型销售较好，有35%的销售率。 客户情况：到场的客户层次不高，买家普遍是周边工厂的中层管理员甚至有相当部分是普通员工。 竞争楼盘分析——中粮澜山 项目基本情况：低密度豪宅，容积率只有1.1，项目为10万建面，以花园洋房和多层为主，外加部分小高层。项目的户型分布为108㎡的三房两厅到207 ㎡ 的六房三厅，主力户型是四房。 项目定位：顶级山体豪宅 销售情况：未售 客户情况：以南山和宝安中心区的到访客户为主，还有部分西乡福永等的企业主。 片区楼盘特征 个盘分析—金域豪庭 周边项目成交客户构成分析 片区典型客户深度分析 片区典型客户深度分析 一层架空增加绿化空间，丰富园林层次，增加共享空间 户型价值提升：错层跃式 价格定位 周边商业配套严重不足 周边的商铺分析 在项目周边商业配套不足、商业氛围也不够的情况下 优势： 受街铺影响较少，居住氛围好； 以集中商场提升价值。 商业招商具体建议 诚祝合作愉快！ 6 7 6 10 9 10 宣传包装 72 73 71 97 84 合计 7 7 7 9 8 9 项目成熟度 3 3 3 5 3 4 发展商公信力 7 7 6 9 10 11 户型结构 5 6 5 6 6 6 装修档次 6 5 5 7 5 7 规模 7 6 7 10 9 12 小区环境 5 6 5 6 5 7 周边环境 5 5 5 10 6 6 教育配套 6 6 5 9 6 9 商服配套 8 9 9 9 9 11 位置交通 6 6 8 7 8 8 区位前景 6500 7800 6800 9800 　 按揭均价 Pd Pc Pb Pa Px 代表符号 15% 20% 50% 25% 　 参考权重 时代景苑 （二手） 航城国际 金达花园 （二手） 桃源居 （盛景三期） 本项目 　 价格对比权重打分 中原市场研究中心预测： 片区房地产价格今年将升跌幅度不大； 待开发入市时机确定，中原将根据届时的市场实际情况制订价格。 价格修正 商业要如何规划呢? 1、全街铺式？ 2、商场＋街铺式？ QUESTION 3: 项目周边800米的半径范围内只有三个小旧的农贸市场 此地居民买东西都必须去近2公里外的小超市购买。 “平时买东西都要开车去，老人家不会开车要自己走很远路去买，生活不是很方便！”——金达花园业主 项目对面的金达花园临街商铺的情况： 1、租金在一铺面4000元/月左右； 2、出租率不到50％ ； 3、现有商铺形式为物流公司、 小士多店、药店、地产中介店 项目周边的商业形态成熟度不高，深受周边产业形态的影响。 商业分布临散,为初级生活配套,百货超市为主体 以机场产业为主,带动经济发展,对中级商业配套需求激增 属新城区商业发展起步阶段 片区商业规划原则 商业布局与住宅环境的融合； 商业价值的最大化； 商业回收利润最大化； 我们建议采取“超市社区店＋生活配套店＋物流商铺”的形式 劣势： 须考虑商场后期经营和返租压力； 大型商业招商难度较大； 一层裙楼小超市 约2000㎡ 街铺总长约250米 进深约13-14米 街铺+商场 物流铺街 会所 食街店 社区型小超市 物流街铺 商业街业态模块规划概念 航城片区的现有供应量偏少，档次都偏低，价格都不高 —— 多层 地0.1万/建0.57万 有福楼 航城东首席酒店公寓 小高层 地0.32万/建0.85万 航城国际 低价、实用 小高层 地1.8万/建4.1万 金达花园 地中海风情大社区 高层 地8.2万/建：21.3万 金域豪庭 配套，教育，环境 高层 地6.