广州盛大蓝庭商场操作探讨汇编.pptVIP

六、发展商预测 开发商 自持商业项目 越秀城建 天汇城 美林基业 家居世博园 金东源公司 动漫星城 中怡集团 中怡时尚坊 和记黄埔 西城都荟 表：06年开发商自持项目情况 开发商 自持商业项目 开发进度 越秀城建 西塔裙楼 建造中 景兴公司 大马站项目 已封顶 金东源公司 北京南项目 预计07年底完工 招商地产 汉溪项目 建造中 百嘉信 珠江新城项目 建造中 表：预计2007年发展商自持的商业项目情况 品牌发展商持有大型商业经营的趋势显现 广州商业史上多宗销售后烂尾的个案表明，大型商业的开发对资金需求较高，对其经营管理水平要求也较高，但同时丰厚的租金收入往往吸引着发展商，所以出现2006年如越秀城建、美林基业等品牌发展商进军商业地产，并持有经营，而2007年的广州商业市场将继续有多个大型项目由发展商持有经营，这种趋势将会越来越明显。 环市西名鞋交易市场（富力鞋城二期） 地理位置： 荔湾区环市西路 物业类型： 裙楼首层内街商铺 项目规模： 26套 发展商： 富力地产 面积间隔： 从20多㎡至300 ㎡都有，各间铺大小不一。 实用率： 约90% 销售价格： 1.4~2.7万元/ ㎡ 项目简释： 项目为环市西苑裙楼商铺的余货； ? 趁富力鞋城还有不错的销售势头和一 定的客户资源，就包装为鞋城二期出 售，定位为“名鞋交易市场”； ? 富力鞋城后期的销售是带四年返租， 但这20多套没有； 近期区域新货 项目自身的特征 一期住宅销售理想，有一定的固定居住群体存在； 形成周六、日因珠三角进城者的固定停车点，存在周末固定人流量； 高尔夫练习场的投入使用，可逐步带来一定量的高档消费群。 项目所处地域非商业市场热点； 裙楼商铺非临一线路面； 整体规模效应不明显； 周边商业形态分散，较难形成行业规模效应。 形成独特的商业格局的突破口在哪？ 天 桥 连 廊 结论： 天桥的动工及落成将在市场上标志着项目形成独立商业格局，可与外部花地大道交通枢纽商圈链接，带动市场对项目价值的最终认同。 我们的突破口在哪？ 前期思路回顾： 潮流站、住宅配套商业、整体脱手、进口商品城…… 思路存在的问题： 推广及经营成本过高； 价值体现不理想； 有重复投入的心理负担； 涉及面过宽，后续支撑强度过大…… 反 思 与其让我们投入大量的推广成本去试验市场反应，不如让市场自然形成需要，从而引导项目商业发展方向。 目 的 以最低的推广成本，达到理想中的1.8万元/㎡ 如 可 操 作 针对周边商业需要 针对区域商业需要 针对外区商业需要 销售中心接待到访客户了解需求 利用高尔夫球会，带动商会群体 利用合富置业全市二手130间地铺进行意向登记式的泛销售操作 针对已购住宅业主进行调查及信息传播 针对大荔湾区及南海、顺德专业市场进行信息覆盖（短信+DM） 推 拉 6月内除着重以上操作外，更应加紧“天桥连廊”的施工及按现行商铺间隔在首层做好商业氛围示范 如 何 操 作 7月初根据6月的接触与洽谈结果，最终确定销售策略及推广中心。针对重点意向客户进行突破性营销。 谢 谢 聆 听！ * 盛大蓝庭商场操作探讨 合富辉煌?房地产 Hopefluent Real Properties 市场分析 ● 总体分析 ● 综合商场 ● 专业市场 ● 裙楼商铺 2006年广州商铺市场特征总结 成交分析：一手成交畅旺，二手成交平缓； 价格分析：一、二手成交均价波动较小，整体走势平稳； 综合商场：总体受市场追捧，多个项目的销售或招商成绩理想，包括奥园城市广场、珀东广场、动漫星城等，且成功开业率高； 专业市场：新增供应面广，涉及药材、鞋、服装、玉器、饰品等多个行业，而清平中药材市场、富力国际鞋业中心等销售型项目都取得不错的业绩，招商型项目则好差共存，部分项目的出租率不理想； 裙楼商铺：供应充足，是广州市2006年商铺市场的主要供应来源，且普遍受到市场追捧，但也存在个别滞销项目。 一、总体分析——成交走势分析 数据来源：广州市国土资源和房屋管理局 全年预售面积:61.07万m2 全年一手成交面积:82.72万m2 全年二手成交面积:36.94万m2 2006年广州市商铺市场月度成交情况 一、总体分析——成交走势分析 一手市场成交畅旺，全年共成交82.72万m2，高于供应量的61.07万m2；其中有四个月的月度成交量更超过9万m2； 二手市场走势平稳，月度成交量集中在区间2-3万m2，其中2月份存在7.23万m2的成交量是由于花都区当月有超6万m2的大面积商铺产权转移，从而拉高全市二手成交量。 一、总体分析——成交价格分析 年度一手成交均价:10296 年度二手成交均价:5021 单位：元/m2 数据来源：广州市国土资源和房屋管理局 2006年广州商铺市场1-12月份成交均价走势 一、总体分析