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我国房地产市场价格上升原因分析
我国房地产市场价格上升 原因分析 第一小组 房价成本分析 房价供需分析 垄断属性带来房价上涨 成本推动 供应短缺 需求拉动 垄断属性 房价上涨 成本推动 房价构成：土地、拆迁补偿、建安、资金费用、税费、广告费、利润等 地价高：招拍挂 拆迁成本高：宏观调控和居民的产权意识提高增加了拆迁难度，房价上涨也带来拆迁标准提高 资金成本高：投资资金来自银行，国家收紧信贷，提高融资成本 税费高：政府多次加税，特别是土地增值税。 房价成本构成示例 济南市4月份推出一地块，指标如下：起拍价300万每亩，容积率2.5。必须建设高层住宅。 分析：地块位置较好，估计最后拿地价格在700万/亩，换算成楼面地价：4200元/平米。 建安成本：2000元/平米； 税费：500元/平米 财务费用、广告费用 成本：7000元/平米 房价供需分析之 土地垄断下的供应短缺 商品房的市场化和土地市场的非市场化 土地供应短缺 市场可以调节商品房的需求，缺无法调节土地的供应。 18亿亩耕地红线 政府垄断土地资源，加强招拍挂管理，土地限量供应 拆迁缓慢 囤积土地：地价只升不降，开发商乐于囤积土地 房屋供应短缺 房价供需分析之 经济景气下的需求拉动 本地的自住需求： 家庭细分、城市化等增加了城镇家庭数量 收入增长 拆迁的刚性需求约占3成 卖旧买新，升级换代 外来的自住需求: 先富起来的一批人在大城市购房 求学落户 创业打工，在城市租房买房 投资性需求： 实际利率为负，缺乏投资渠道 相比实业投资，没有技术壁垒 房价单边上涨的预期 容纳过剩流动性的重要渠道 房价供需分析之 经济景气下的需求拉动 价格 （元） 交易量(万套) S1 S2 S0 5000 1000 C A B A’’ A’ 1300 800 1800 500 房价供需分析----需求不变，供给变化 价格 （元） 交易量(万套) S0 5000 1000 A A’’ A’ 800 500 D’’ D’ D0 B C 房价供需分析----供给不变，需求变化 谢 谢 大 家！ * *
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