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物权法的规定 第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 　　非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 第二节 房屋产权的取得过程的房地产权关系 建筑过程中的房屋（在建工程）的独立性问题 在建工程无独立性，可被视为土地的添附物，随土地权利一起处分 在建工程抵押为其不能单独处分的例外 在建工程抵押 建筑物的整体登记和分割登记 不同权属形态的房屋所有权与土地使用权的关系 独有 区分所有 在建工程抵押 基本特征 在建工程抵押应包括土地使用权 在建工程抵押应具有独立性 抵押所得贷款必须用于在建工程继续建造 在建工程抵押权的保全，即赋予抵押权人干预抵押人资金运作或投资行为的权利 在建工程抵押的设定：签订书面抵押合同，并办理抵押登记。 建筑物的整体登记和分割登记 大产证登记的意义 大产证是开发商开发的房屋是否合法的最重要依据 是开发商能够转移所有权的前提 是购买人判断出卖人权利的依据 大产证分割和小产证取得 小产证与土地使用权的关系 第三节 不同类型房屋的所有权与土地使用权的关系 农村房屋和城市房屋 农村房屋和城市房屋的划分 城市市民购买农村房屋问题 城市私房、城市公房、经济适用房 城市私房 城市公房 经济适用房 我国个人房地产政策的选择 第五章　房地产登记制度 第一节 房地产登记基本原理 房地产登记基本制度规范 概念、主体、登记机关的定位 基本制度：登记于不动产登记簿，并颁发房地权属证书，二者不一致时以前者为准。 登记的公信力：登记即为公示，凡信赖登记簿而为的法律行为即受法律保护 不动产登记与物权取得 取得房屋所有权必须登记，否则不产生物权变动效力 但是一般来说，登记不应影响合同的效力，除非法律法规有明确规定登记为合同的生效要件。 第二节 我国现行房地产登记制度及其完善 第二节 我国现行房地产登记制度及其完善 我国房地产权属登记制度基本规范 制度的确立和相关规范 登记的效力：产权推定公信力 我国的房地产登记体系 总登记和初始登记、设立登记、移转登记和变更登记、注销登记、异议登记、更正登记和预告登记 我国房地产登记基本程序 申请→受理和审核→公告→颁发证书 现行制度的不足及完善 1994年5月6日，魏某（原告）购买了一块坐落于海南省澄迈县老城镇澄江南路的宅基地，其四至为：东至冯乙宅基，南至三巷、西至冯甲（被告）宅基地，北至文德路。宽为8米、长为16米，总面积为128平米，价款为人民币15万元。1999年魏某与冯甲协议互换宅基地，双方所持的土地使用证中的尺寸不变，并签订了《宅基地调换位置协议书》。2001年，冯甲在与魏某调换位置的宅基地上建一幢两格四层半高、面积为576平米的楼房。后魏某诉至法院，认为双方调换宅基地未经登记不成立，冯甲在自己宅基地上建房属侵权行为，应赔偿自己损失。 经勘查，冯甲所建楼房坐南向北，楼房的宽度为10.084米，长度为10.07米，楼房后面还有一个长12.8米，宽度从9.32米至9.5米不等的后院。此外，双方用于交换的宅基地均于1996年2月12日取得《集体土地建设用地使用证》，魏某的购地款15万元从2001年9月18日到2002年7月26日止的银行利息为8248.5元。 问：本案应如何处理？ 一审结果： 法院认为：原、被告经过协商同意将各自合法拥有的宅基地互换，是双方自行处分其民事权利。但双方应按土地法的有关规定办理土地权属变更手续。被告在没有合法取得原告所有的宅基地的使用权的情况下，在其上建楼房，损害了原告宅基地的使用权。原告请求被告赔偿购地款15万元合理，其利息损失应从被告在原告宅基地上建房之时起计算至本判决之日止。 据此判决：被告冯甲在判决发生法律效力之日起十五日内赔偿购地款人民币15万元及其利息8248.5元给原告魏某。 二审结果 二审法院认为：冯甲与魏某协商互换各自合法拥有的宅基地，是双方自行处分其民事权利的行为，是双方真实意思的表示，其行为未给国家、集体或他人的合法权益造成损害，故其行为是有效的法律行为，其签订的协议是有效协议，双方应依协议所约定的内容履行，并到国家政府有关部门办理土地权属变更手续。 据此判决：撤销一审判决；冯甲与魏某的换地行为有效；双方应在判决生效之日起一个月内去办理各自128平米宅基地使用权的权属变更手续；驳回魏某的诉讼请求；案件受理费由魏某承担。 关联法条 《中华人民共和国物权法》第十五条 “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另