2012西安写字楼漫谈52p.pptxVIP

西安写字楼市场漫谈;市场概况;Part 1、市场概况;一、西安写字楼市场发展;近几年，伴随着关天经济区、国际化大都市、西部大开发等利好刺激，西安城市获得快速发展，市场对办公物业的需求不断增长，写字楼物业也因此再度走高。; 西安写字楼市场从09年开始进入销售上升时期,在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。住宅市场“限购”节流的投资资金进入写字楼市场，促使从2011年写字楼市场加速量价齐升。;三、商住价格对比;四、租金指数;五、成交物业占比;5A写字楼;写字楼;那么西安写字楼市场是怎样？;高新区为全市办公供应成交的集中区域，占到全市的72%，其次为城北和城南，三城区成交量相当于全市成交水平。未来高新依然是办公市场的集中区域。高新区一直以来都是支撑办公市场成交的热点区域，而城北区随着市政府的北迁，办公类物业也迅速发展起来。;西高新，写字楼物业最为集中，“市场乐观” 唐延路、科技路、高新路;二、市场运行情况;三、写字楼物业特点;Part 2、产品解读;一、写字楼功能;从客户的视角看，写字楼应该具备什么样的功能？;生产工具;二、功能实现;三、产品硬件配置;四、案例分析;Part 3、客群分析;1、购买型客户 以个人、大中小型企业为主；无论是自用或是投资，持有时间一般都较长；抵御通货膨胀；购买相对理性，投资经验丰富。（根据经开区写字楼现状来看，投资型客户约占60%）； 2、使用型客户 以中小企业为主，企业处于快速发展或创业期或现阶段发展目标不局限于本地市场，为提升企业品牌形象，或企业扩张及办公环境的改善，资金实力较弱。;1、购买型客群分析;普遍关注的是什么？;购买时的影响因素;客群特征描述;客群行业描述;2、使用型客群分析;如何判断写字楼客户为使用型？;1、大型企业 资金实力强，自用兼投资，置业保值；国企、资源性实业等； 2、中型企业 资金实力较强，自用兼投资；房地产开发、建筑工程、制造业等； 3、中小型企业 资金实力一般，公司企业处于发展上升阶段，以按揭为主；投资、咨询、会计??金融/保险类、制造类等； 4、小型企业 资金实力较弱；小型贸易类、IT业、小型装饰设计、电子科技类、广告/教育/文化类等； 5、个人 资金实力较弱，以投资性为主；私营业主、企业管理者等；;※企业与面积之间 1、劳动密集型和服务密集型企业所需写字楼面积较小，如电子、装饰、小型贸易公司； 2、面对企业形象、办公环境有较高的知识型企业所需面积较大，如：房地产、工程、实业。 ※资金实力与面积之间 1、处于创业初期或发展期的企业，资金实力有限，所需面积相对较为保守； 2、处于成熟型的企业，资金实力强，在满足自用同时常有投资计划，所需求面积较大；;利君V时代;进驻企业名单——利君V时代、天地时代广场;经发大厦;进驻企业名单——经发大厦、赛高国际街区;总结： 经发大厦，写字楼整体档次及形象较高；进驻客户以政府单位、国企、工程、房地产等大中型企业为主； 利君V时代，天地时代广场进驻客户以中型企业为主，其余写字楼进驻企业以中小型企业为主； ;地点;Part 4、投资收益;投资回报是指投资者购买写字楼后，将其出租给使用户后的租金收益与投资总额的比例。;2005年你拥有30万，会投资 住宅、写字楼、商铺？;;写字楼PK住宅;写字楼PK商铺;THANKS