胜芳四季购物公园整租售战略.ppt

PP-021207/12-11 置 业 国 际 胜芳四季购物公园 整合租售 目 录 第一部分 我们如何消化16.1万㎡ 第二部分 我们实现梦想的战略 地块总占地16.1万㎡，除去汽车站和凯顺路沿线占地，以及退红线部分，总占地为13.5万㎡，不考虑公寓部分4万㎡，以商业社区和商务社区部分占地面积10.03万㎡计，容计率为1.2，商业总建筑面积为12.035万㎡，分1-4层。 （1）以各经营类别分 街铺（一层）32550㎡（占27%） 商业总建筑面积120350㎡ 主力店（三层）24800㎡(占20.7%) （不包括停车场、生活花 交易中心6000㎡（占5%） 园、休闲岛、娱乐天地、 投资型（餐饮、休闲娱乐）53000㎡ 溜冰场面积） （占44% ） ，详见表（2） 商务产权型（酒店）4000㎡（占3.3%） （1）、投资商铺的投资总额承受力的调查 （3）、投资商铺的单位面积的承受力的调查 （4）、经营商铺的年利润期望值的调查 * * PP-021207/12-11 置 业 国 际 深圳置业行房地产经纪有限公司 二00二年十二月 战略系统 1、蛋糕如何分配（面积策略） （2）以楼层分配 休 闲 岛 3000 ㎡ 三 大 主 题 广 场 8500 ㎡ -1F 停 车 场 7250 ㎡ 1F 停 车 场 11550 ㎡ 娱 乐 天 地 4600 ㎡ 主 街 16700 ㎡ 生 活 花 园 3600 ㎡ 公共区域总面积62,400㎡ 广场及主街 25,200㎡ 停车场 24,000㎡ 1F：休闲岛等 13,200㎡ 溜 冰 场 2000 ㎡ 商业总建筑面积120,350㎡ 1F：49,350㎡ 商 业 街 32550 ㎡ 交 易 中 心 6000 ㎡ 2F 停 车 场 5200 ㎡ 美 食 广 场 、 酒 吧 街 10800 ㎡ 生 活 百 货 5200 ㎡ 商业总建筑面积120,350㎡ 2F：40,900㎡ 超 市 5200 ㎡ 高 档 酒 楼 6500 ㎡ 美 容 院 2000 ㎡ 康 体 中 心 1200 ㎡ 主 题 影 城 2400 ㎡ 夜 总 会 3600 ㎡ 迪 厅 4200 ㎡ 电 玩 城 1000 ㎡ 桌 球 城 1800 ㎡ 西 餐 厅 1000 ㎡ 麦 当 劳 800 ㎡ 桑 拿 6000 ㎡ SPA 新 天 地 3200 ㎡ 商业总建筑面积120,350㎡ 3F：26100㎡ 4F：4000㎡ 超 市 2000 ㎡ 百 货 2000 ㎡ 高 档 酒 楼 3300 ㎡ 酒 店 4000 ㎡ 茶 馆 2400 ㎡ 书 城 书 吧 2800 ㎡ 生 活 百 货 5200 ㎡ 超 市 5200 ㎡ 2、投资商铺基本数据的市场调查分析 （2）、投资商铺的投资单价（每平方米）承受力的调查 经营20平方米商铺 经营50平方米商铺 经营100平方米商铺 通过上述实际市调结果的分析，我们在进行租售价格预测和计算有了可参照的可量化数据。 （1）街铺楼层租售价格定位（按建筑面积计） ① 街铺租金预测 商业物业售价测标方法主要是市场比较法和租金返算法，因胜芳在售项目几乎没有，所以我们采用租金返算法来推算我们的售价。 参照租金情况： 55 64 均价 25 20 最低值 62.5 65 中间值 100 110 最高值 工贸家具城租金（元/㎡·月） 武平路商业街租金（元/㎡·月） 标值 3、各项租金预测及售价推算 由以上的租金保守的预计我们街铺的租金情况： 100 最高值 20 最低值 52 均价 60 中间值 租金（元/㎡·月） 标值 ② 销售价格推算 对于商业投资行为，投资者通过短期投资在较长时间内获得长期的回报，或通过商业经营获得经营利润回报，而且商业物业的价值也是在不断增值的。我们预期投资者投资在10年后返本，且每3年递增8%计，根据以上预计租金，我们可以推出各层街铺售价。 街铺平均租金为52元/㎡·月，那么第一年租金为52×12＝624元/㎡·年。 6864 786 728 728 728 674 674 674 624 624 624 租金 （元） 合 计 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 年 份 即销售价约为：6864元/㎡ 以此类推得出街铺售价，结合周边市场实际情况，及胜芳商业市场价值未得到开发，我们将售价做了一些调整，由3180元/㎡调整为市场价3000元/㎡： 30