AUX商业综合体培训.ppt

第一个问题：请用四条直线把这九个点连起来，线与线之间不得断开（笔不得离开纸面，一笔画好，不要描。2分钟内)。 过去20年： 由合到分 综合到专业 未来20年： 由专业到综合 中国大中小城市的分类标准  城市综合体的组成 城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。 巨型/超级购物中心——24万㎡以上 大型购物中心——12--24万㎡ 　 中型购物中心——6--12万㎡ 小型购物中型——2--6万㎡ SHOPPING MALL含义 商业零售业发展历程中的最高形式 shoppingmall意为超大型购物中心，即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意。 大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体 Shopping Mall的业态 Shoppingmall的消费启蒙 从物质消费----精神消费 ShoppingMall这种新兴的商业形态，造就了一种新的生活形态和环境，能够给人们带来多功能、多特点、全方位的购物生活形态。 东莞华南MALL----七个特色室外景区 华南MALL室外广场 广州正佳广场 广州正佳广场的室内步行街 广州正佳广场 溜冰场 主力店与次主力店的思考 购物中心的门店组合形式 主力店+次主力店+专门店 主力店的标准：  1） 拥有高价值的品牌 2） 在高价值品牌之下的优秀的操作团队 3） 具有较强的抗风险能力 购物中心的主力店 知名百货店、大型超市 购物中心的次主力店 知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所 万达广场--占地116亩、总建筑面积40万平米 万达广场主要商家 伊藤洋华堂、国美电器、万千百货、万达国际影城、大歌星KTV、快乐老家火锅、韦德伍斯健身、美国百胜餐饮（必胜客、肯德基）、麦当劳等200家国内外知名品牌，该项目还包含住宅（锦华城）、写字楼 主力店与经营散户之间的关系 主力店面积 应为总体商业经营面积的30%~50% 主次力店也主导着购物中心和MALL的形象和档次 小品牌店、专卖店和其他小业态店对购物中心和MALL起着业态补充和功能完善作用 租户在购物中心的功能角色分析 喷泉水幕 城市综合体——商业形态定位 核心商业形态 家庭服务 家庭时尚 家庭娱乐 辅助商业形态 家庭休闲品 家庭必需品 家庭生活类 城市综合体——商业形态定位 城市综合体——商业形态构成 5-10% 其他服务 20-25% 餐饮 30-35% 商业零售 30-40% 休闲、娱乐、酒店 城市综合体运营的价值 城市综合体的综合开发价值链矩阵 强烈 弱或不确定 中立 潜在市场冲突 城市综合体的价值 酒店 商务 办公 商业 公寓 住宅 资源平台 商务租客 提升品质 高消费人流 旅游租客 商务消费人流 住家消费人流 提升品质 资源平台 提升品质 商务消费人流 商旅消费人流 城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链 ※ ※ ※ 人流贡献型 租金贡献型租户 提升形象型租户 功能配套型租户 面积消化型租户 综合功能型租户 * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 这里是主标题，如：差异化定位，树立片区价值标杆 这里是副标题，如：市场研究与定位报告 这里是分公司及项目组信息，如：深圳中原事业九部 这里是地点和时间，如：ShenZhen.03.2010 营运一部 廖婧 内容提要 商业地产及城市综合体的定义及特点 综合体城市化发展进程 综合体形态及价值链 购物中心主力店与次主力店的关系 商业地产的概念 狭义商业地产： 限于从事各类批发零售展示销售以及办公等形式的商业形态物业，近年也有将酒店划入到狭义商业地产范畴 商业地产 房地产的一个分支 广义商业地产： 除了功能上提供居住生活使用的住宅房地产以外的一切用于生产服务经营而产生投资回报