2010年深圳房地产市场总结及2011年市场预测（下）汇.pptVIP

中原对开发商的建议 在资金链、资金流量顺畅的情况下，可考虑继续拿地，因为深圳总体上楼房还是处于供不应求状态，从3-5年的投资期限来看，其投资收益还是很高的。随着城市重心的转移，大前海区域，坪山、光明，龙岗中心城，龙华等区将成投资重点。 对已有楼盘的开发商，应更多地考虑到市场波段起伏的因素，不必等待，采取低开高走的销售策略，在启动上升期推出楼盘为佳。其原因有： 政策风险的不确定性； 供应量预期将增长40%左右，供应累积压力大，后市趋紧； 供应地区同质性竞争大，对销售不利； 信贷规模将会有所减小，金融政策趋紧。 * 中原对购房者的建议 在市场供求关系比长期处于紧张状态，价格预期持续高位运行，通货膨胀率长期居高不下的前提下，初次置业者要抓住购房机遇，在力所能及的情况下实现置业需求。 如果市场出现可观的下跌幅度，往往是置业者的良机。 * 中原对楼市投资者的建议 预期2011年政策对各种投资性需求的打压会持续增强，短期炒作获利空间变得越来越困难，短期投机风险加大，不建议盲目进行短期投机。 长期来看，在通货膨胀长期高企的威胁下，楼市仍然是不多的资金保值避险手段。 2011年楼市资金偏紧，国家信贷额度减少，对楼市的各项政策逐步发挥作用，其累积作用不可小视，投资者要量力而为。 * 2011年深圳中原地产的发展战略 加大人才培养力度，加大招聘力度。 广泛布局二三级市场，增加分公司，地铺数量。2011年中原将在深圳增开100多家地铺。 深度挖掘市场，提高中原地产在各个细分市场的占有率。（局部地区，商业地产，产业链上下游及周边） 加大包括网络营销在内的各种营销力度。 充分发挥中原在二三级市场的优势，加大二三级联动力度。 优化公司内部 环境，提高人员竞争力。 通过行业创新，信息化技术等提高生产力。 * * 介 绍 完 毕 谢 谢 Unit of measure * Footnote Source: Source ★2010年深圳全市新批写字楼42万平 方米，同比减少55%，接近近年来最低量； ★2009年大约有37万平方米以企业自用为主的、只租不售的项目入市，推高当年 供应量，2010年新增供应全部可入市销售； ★2010年商业45万平方米，跟09年持平，不过商业/住宅的比例从2009年的 1：10.4升至1：9.7，商业供应比重增加； 注：如无特别说明，本文所说的写字楼包括写字楼、商务公寓以及有销售许可证的厂房 供应量回顾 ★2010年写字楼供应最多的是南山区， 近20万平方米，其次是龙岗区，近 11万平方米； ★福田2007年以来推出多宗企业总部写 字楼用地，可建写字楼供应195万平方 米，但绝大多数尚未建成 ★2010年商业供应最多的是龙岗区，近16万平方米。因深圳新增商业主要来自住宅配套商业，随着住宅供应往关外转移，关外商业比重增加； ★罗湖、福田、盐田三区本年住宅供应少，商业的供应总共不足2万平方米 成交回顾（一手写字楼） 2010年深圳全市成交一手写字楼54万平方米，同比增加22%； 虽然新增供应大幅减少，但住宅限购限贷利好商用物业，资金流入 促使新推以及存量写字楼项目成交火爆 成交回顾（一手写字楼） 4月份开始写字楼成交显著升温，受政策的推动，当月成交量环比增加 168%； 4月份调控政策出台意味着限外令重新适用，这对4月下旬以及5月份成 交产生一些不利影响。但利大于弊的政策环境使得6月份开始成交量逐 步上升，并在11月份以超过11万平方米的成交创历史新高； 成交回顾（一手商业） 2010年深圳成交一手商业用房16万平方米，同比增加7%。增幅不大， 主要是因为供应不多，虽然已经拿到预售许可证，但多数楼盘的商业 都是在住宅销售尾盘之后才推出，如2010年深圳约41万平方米商业取 得预售许可证，但年内入市销售的不足2万平方米； 本年新推的商业销售都十分火爆，如后海曦湾华府和皇庭港湾、龙坂 的金域华府和上品雅园等楼盘的商业 成交回顾（一手商业） 因可售量少，2010年多数月份一手商业成交量仍维持在较低水平； 2010年6月份几个住宅商业裙楼推出，在住宅限购的影响下，新推 商业成交火爆，使得当月成交量超过4万平方米，创近年来新高 价格回顾（一手写字楼） 2010年深圳一手写字楼成交均价29481元/平方米，再创历史新高， 同比上涨23%； 因成交重心由当前价格最高的福田向南山和龙岗转移，2010年写 字楼实际价格升幅要高于23%； 价格回顾（一手写字楼） 各月来看，因成交量低，成交结构对均价影响大，写字楼月成交均价波动 较大； 大致看，2010年各月均价基本维持在2009年4季度水平，其中2010年4季 度成交均价均保持在35000元/平方米以上 价格回顾（一手商业） 同