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论防范房地产开发商欺诈行为的法律对策 (4000字) 论防范房地产开发商欺诈行为的法律对策 张武 曾文革， (重庆大学法学院，重庆400045) 摘要：随着我国房地产业的高速发展，房地产纠纷日益增多，而房地产开发商的欺诈行为是导致房地产纠纷不断增长的重要原因。首先分析房地产开发商欺诈行为的表现形式和生成原因，然后针对房地产开发商的欺诈行为提出相应的法律对策，以期加强对商品房购买者的法律保护。 关键词：房地产开发商；欺诈行为；商品房买卖；法律对策 中图分类号：DF521 文章编号：1006—7329(2007)04--0136--04 随着我国住宅商品化政策的推行，购买商品房已成为大多数城镇居民解决住房问题的重要方式。但由于我国房地产市场发展不够成熟，商品房交易不十分规范，因此购房者在商品房买卖中遭遇房地产开发商欺诈行为的现象屡屡发生。甚至有人把房地产开发商的欺诈称为“房地产黑洞”，意为被骗者防不胜防，不能自拔n]。中国消费者协会认为“房屋质量(包括附属设施)投诉，近几年明显增加，而且解决这类消费者权益纠纷的难度较大”[2]。因此，分析研究房地产开发商欺诈行为的表现形式和生成原因，提出防范房地产开发商欺诈行为的法律对策以保护商品房购买者的权益十分必要。 1 房地产开发商欺诈行为及其表现形式 房地产开发商，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。目前，我国房产开发商主要有专营企业、兼营企业和项目公司三类‘引。“欺诈行为”是指当事人一方故意制造虚假或歪曲的事实，或者故意隐匿事实真相，使表意人陷入错误而做出意思表示的行为。房地产开发商的欺诈行为是指开发商利用资金、身份、信息、人员各方面的优势地位，通过广告、宣传、告知等手段，故意向交易相对人即 购房者隐瞒商品房用地、规划、面积、设施、权属等方面的真实情况，诱使购房者与其建立交易关系，订立商品房买卖合同的欺诈行为[4]。在现实生活中，房地产开发商的欺诈行为有多种表现形式，依商品房交易时欺诈行为的具体实施方式不同，可主要分为以下几种： 1．1虚假广告宣传误导购房者 这主要是指开发商在媒体及售楼宣传品中虚构商品房的环境条件、道路条件、其他规划条件等，诱使购房者与开发商进行交易。虚假广告是一种有悖于诚实信用的行为，虚假广告对其界定比较困难，对此，我国相关的行政规章和司法解释作出了规定。建设部《商品房销售管理办法》第15条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载人商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 1．2无证或缺证开发并隐瞒购房者 根据《城市房地产管理法》第44条和《城市房地产开发经营管理条例》第23的规定，开发商售房时必须具有以下许可证件：建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、建设用地规划许可证和商品房预售许可证。开发商如果没有依法取得开发工程所需的各种许可证件且没有如实告知购房者，在合同约定的期限内又不能补办相关手续，这就违反了房地产开发和销售的有关行政法规，同时因没有履行自己的告知义务，构成了对购房者的欺诈。 1．3一房多卖并隐瞒购房者 这是指开发商将商品房出售给特定购房者后，又再次或多次将该房售卖给其他购房者的行为。在该行为实施过程中，开发商既向前手购房者隐瞒将该房再售予他人的事实，又向后手购房者隐瞒了商品房已售予他人的事实，应构成欺诈。 2 房地产开发商欺诈行为的生成原因 房地产开发商欺诈行为的生成原因有多种，与房地产行业本身特点相关联的主要有以下几种： 2．1房地产行业的诚信经营理念尚未普遍形成 中国房地产行业起步较晚，到20世纪80年代之后，房地产业才重新在经济生活中出现，并逐步发展成国民经济生活中的主要部门[5]。但在这一过程中，由于相应的法律制度不健全，一些房地产开发商的行为没有受到应有的约束，以追求企业利益最大化为目标，而不兼顾社会公众利益，并且没有因此受到国家相关法律法规的制裁。房地产开发商实施欺诈行为的成本过小，难以形成诚信经营的理念，因而开发商就不断出现严重违反诚信原则的欺诈行为。 2．2现行法律规制之不足 目前，我国已有一些调整房地产行业的法律规范，如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《