《质保金维修操作细则》汇.docVIP

工程维修部 质保金维修操作细则 目 录 第一节 工程维修部岗位职责 2 第二节 维修合作方的管理 3 第三节 质量维修的外委方式 4 第四节 相关业务流程 4 第五节 质量维修的过程控制 8 第六节 质量赔付的过程控制 11 第七节 质保金的审计 13 工程维修部岗位职责 一、鑫苑物业工程维修部（以下简称“维修部”）是质保金使用的责任主体，负责置业公司移交的质保期内工程质量问题的处理，相关资金来源为原施工单位质保金。 二、质保金的使用范围包括：质量维修费用、质量赔偿费用和据实分摊的维修部人工管理费。除此之外，不得任意扩大使用范围。 三、维修部工作职责包括： 1、负责质保期内工程维修、赔偿处理，提高维修及时率与业主满意度。 2、负责业主报修问题梳理、发送维修通知函、选择维修队伍、施工过程监管、竣工验收及结算付款等过程的合规、合法性。 3、维修方案的编制、执行、检查。 4、各种工程招投标工作的组织实施。 5、所有维修工程资料收集与汇总备案。 6、新交付项目工程资料的接收与存档。 7、质保金台账的建立与更新。 8、指导物业公司管理处质保期到期前的公示与入户回访工作。 9、参与工程项目验收移交工作。 四、维修部实行层级管理，第一级为公司维修部，第二级为分公司维修工程师，第三级为项目保修事务员。各级人员在授权范围内履行各自工作职责。 五、质保金的使用和管理实行本部职能部门、工程维修部、管理处“三位一体”的机制进行监管。维修部负责业务组织和实施，管理处负责过程监督和验收，职能部门对内控执行情况进行检查，从而实现简化业务流程、加强审计监督、确保维修效果的目的。 维修合作方的管理 一、物业公司以分公司、大区为单位，分别建立各公司维修合作方储备库。 二、各公司维修合作方储备库应包含土建、安装、防水施工三类专业的合作方，每类专业合作方储备数量不得少于两家。 三、维修合作方要求信誉良好、资质符合相关要求，具有提供高质量且满足公司和业主要求的产品和服务的能力。 四、非维修合作方储备单位参与工程质量维修，需经物业公司招标委员会确认。 五、维修合作方储备库的入选名单由物业公司招标委员会负责审定。主要参考对方专业资质、以往业绩、技术力量、劳务人员数量、合作意向和配合效果等方面因素进行确定。 六、物业公司招标委员会每年一次对合作方储备单位进行重新评审和增补。当年合作单位未达到下面标准任何两项，将取消储备单位资格。 1、维修及时率（工程问题1天内到达现场进行处理，安装类问题3天内处理完毕，室内防水、土建类问题7天内处理完毕）； 2、业主满意度不低于85%； 3、重复维修率不高于8%（按项计算）； 4、业主投诉率不高于2%（按保修户数）； 5、业务配合及安全文明施工符合要求。 质量维修的外委方式 一、工程质量维修根据维修单项工程造价而采取不同的外委方式： 1、清单报价：适用于零星工程、户内维修等标的工程造价低于1万元的维修工程； 2、三方比价：工程造价大于等于1万元且小于5万元的工程维修或维修项目不在清单报价范围内的工程维修； 3、招投标：标的工程造价大于等于5万元的维修工程应通过招投标方式进行外委，特殊情况可采用三方比价，但需履行相关审批手续。 4、议标或直接委托：对于政府垄断、技术或市场造成的实质性垄断的工程，可采用议标或直接委托的形式选择施工单位。 二、采用清单报价方式的合作方必须为维修综合单价中标单位，其他单位不得使用清单报价。 三、采用三方报价或招投标方式选聘合作方时，备选单位中至少要有一家为维修综合单价中标单位。 四、禁止故意拆分维修工程，将本应比价或招投标的工程项目采用清单报价方式。 相关业务流程 一、质量问题的移交 1、项目交付6个月后，重点问题整改率达到100%、一般问题整改率≥95%，工程质量问题整改交由维修部负责。 2、工程质量问题整改移交时，维修部需做好以下工作： （1）以移交之日为基准，确认质保金台账准确无误。 （2）移交前各项扣款手续（维修通知书、结算通知书、补偿协议、维修合同等）复印件齐备，金额核对无误。 （3）收集各项交付竣工资料、合同、产品使用说明书、钥匙、设备厂家联系方式及产品使用说明书等。 （4）接收移交前工程遗留问题档案，与管理处一起检查有无重大问题漏项。 （5）维修部与置业公司做好施工现场对接和移交，作好应对不同工程问题的应急预案。 3、相关移交资料需管理处第一负责人、维修部经理、物业总工程师、业务总监、总经理和置业公司项目经理、工程总监和总经理签字存档。 4、质量维修移交维修部后新发现的重大工程质量问题，原则上仍由置业公司进行整改。 二、质量维修的处理流程 1、维修受理 （1）管理处前台接到属于质保期内的工程质量问题的报修后，应录入EAS,同时打印维修通知单，并派单给维修部常驻管理处的保修事务员，要求其限期处理。