濠头仓库改建B.docVIP

濠头仓库改建项目概念策划书（简） 现状分析 濠头仓库始建于1985年，现有六栋库房，每栋五层，总建筑面积41367平方米，目前主要以仓储租赁业务为主。 优势分析 区位优势：位于厦门岛的中心城区，交通非常便利，地块东西两侧均有车行出入口，地块东、南、西三面都有公交车站，西面紧接海沧桥头中心花园，南面、北面有大片居民居住区，且附近无大型购物场所，建筑的商业价值潜力巨大。 濠头仓库外观及主路口现状 濠头仓库地块西侧车行道 濠头仓库地块西侧人行道 濠头仓库西侧桥头花园 环境优势：六栋库房远离居民区，相对独立的一个环境空间。每栋楼的间距宽敞，停车空间十分充足。 产权单一明晰：六栋库房基本属于单一产权人，不存在产权纠纷等问题。 经营业态容易控制：由于产权单一，濠头仓库在转变使用功能时，就能够进行整体的业态规划。 区政府会大力支持：物业充分利用，改善城市形象又带来了税源。 劣势分析 海沧大桥的引桥虽然没有占用濠头仓库的红线，但是，濠头仓库的顶部空间几乎都被引桥凌空包围。由此也带来以下几个问题： 噪音污染：海沧大桥的每日车流量非常大，车流噪音整日环绕在濠头仓库的上空。 尾气污染：汽车尾气基本属于下沉气体，濠头仓库成为海沧大桥引桥汽车尾气的汇聚地。 安全隐患：引桥上面行使的车辆对于围绕其中的濠头仓库会带来一定的交通安全隐患。 外观影响：海沧大桥引桥象一道“紧箍咒”环绕在濠头仓库上空，既影响了濠头仓库整体外观，也影响到了仓库今后功能改变时的业态选择；当然在包装推广时我们可将此不足往“聚宝盆”方向引导。 3．土地使用期限内价值的挖掘：由于该仓储用地使用期限为1990年5月至2040年5月止，尚余32年，目前仓储收益又极为有限，因此该物业价值有时间有条件充分挖掘。土地使用期限满后，按照地块所处位置，此地块有可能变为城市绿地。 政策解读 2007年7月30日，厦门市规划局专门出台了《关于工业用地土地用途变更和工业建筑使用功能转变的审批管理办法》（试行），明确了工业建筑变更建筑使用功能及土地用途的相关政策和审批程序。 《管理办法》的出台，使得濠头仓库使用功能变更问题成为可能，也有法可依。但是，《管理办法》同时又具体划定了两块政策实施区，分别为： 政策一区：北至兴湖路，南至南山路，西至疏港路，东至福厦路。 政策二区：北至湖里大道，南至薛岭山、虎头山，西至机场路，东至县黄路。 政策区范围之外的工业建筑，如果要转变使用功能，则需要经市土地管理委员会审查批准。此外，《管理办法》鼓励工业用地土地用途变更和工业建筑使用功能转变朝着第三产业、营运中心、旅游业、会展业、现代农业、高新技术产业等方向发展；利用现有建筑进行改造及外立面装修，不得翻建、扩建，不得改变结构，不得拆除重建。《管理办法》试行阶段只批准工业建筑改为办公写字楼，今后再视情况研究能否改为商业、酒店。 对照政策，濠头仓库其它条件基本都满足，最大的问题是它不属于《管理办法》所划定的两块政策区范围之内。那么，濠头仓库改变使用功能还需要个案上报，并经市土地管理委员会审查批准。此外，功能变为商业性质以及具体的建筑设计方案也需要得到相关部门的批准。 改建建议 业态选择分析 厦门市商品专业市场概况：厦门现有的商品专业市场有：电子城、百脑汇（电子、IT产品）、SM中博手机城、建材城（吉家家世界、东方家园）、古玩城（白鹭洲）、石材城（同安区洪塘镇）、浦南食品批发市场、布料批发市场（古龙商城）、海峡小商品批发市场（湖光路、福津大街交叉口）、中埔水果、水产品批发市场、滨北汽车市场、旧货市场……等。 与本项目存在业态竞争的只有夏商集团旗下的海峡小商品批发市场。该批发市场占地16000平方米，总建筑面积30000平方米，是厦门目前规模最大、业态最集中的现代小商品批发市场。夏商物产有限公司对该市场的店面“只租不售”，所有店面统一规划、统一招商、统一管理。该市场的租金并不高，一般每平方米只有50元左右。海峡小商品批发市场包括六个批发交易区：精品饰品区、小百货区、针织品区、箱包皮具区、玩具文具区、服装鞋帽区，汇集和经营饰品、精品、工艺礼品、玩具、办公文具用品、针织品、日用百货、皮具箱包、家居用品、鞋帽服饰等数万种小商品。 厦门海峡小商品批发市场（图一） 厦门海峡小商品批发市场（图二） 由于该市场位置较偏，业态过杂，且商品档次不高，包装推广不力，经营不是很旺，很多厦门市民都不知其所在，对我们的品牌服装批发市场冲击不大。 鉴于濠头仓库存在的噪音、尾气等问题，显然不适合改建为高档的写字楼或者酒店、会所、之类。所以，无法照搬北京798艺术区或者