珠海市商业物业调研报告.docxVIP

**股份招商拓展部 2013.05E-Mail: sachielcelia@126.com珠海项目拓展第一阶段 珠海市商业物业调研报告 目 录1.宏观经济数据分析------------------------------------------------------------------------------------------12.区域商业概述----------------------------------------------------------------------------------------------43.写字楼租金售价分析----------------------------------------------------------------------------------------9 4.商铺租金售价分析-----------------------------------------------------------------------------------------16 5.结论-----------------------------------------------------------------------------------------------------22宏观经济数据分析●珠海市2012年末GDP总值为1503.81亿元，同比增长7.0%●珠海市GDP在金融危机后保持稳定回升的增长态势●GDP总量绝对值达到新高度●珠海市消费增速逐步加快，物价涨幅回落。2012年，珠海市完成社会消费品零售总额635.20亿元，同比增长12.7%，各季度走势逐步企稳向好，其中，批发业零售额94.40亿元，增长15.0%，零售业零售额464.76亿元，增长12.9%●从绝对量上来说，珠海市社会消费品零售额绝对值相对珠三角其它城市较低，社会消费潜能没有完全释放▲珠海市2011年居民消费价格指数比去年增长2%，通胀得到有效抑制▲从2001年起，珠海市整体CPI变动率来看，除2008、2009年受国际环境影响变动较大外，基本保持在3%的通胀可控水平内，整体物价保持稳定▲商品零售物价指数同CPI变动趋势一致▲2011年珠海市城镇居民人均可支配收入28731元，比上年增长14.8%；扣除物价因素，实际增长11.6%。▲人均可支配收入的变化与人均消费性支出的变化基本一致，但收入增长幅度明显大于消费增长幅度，消费没有完全释放珠海近年商业市场发展总体平稳向上社会消费品零售总额都保持15%以上年增长率，2010年已超过20%商业营业用房施工面积稳定增加，2010年已达80万平方米，年增长率接近20%商业营业用房销售均价也稳定增加，说明商业物业需求相对旺盛 区域商业概述﹥珠海市商业区域主要分布在六大商业板块中，包括拱北板块、吉大板块、老香洲板块、新香洲板块、前山板块和南屏板块商圈名称商圈级别档次拱北商圈市级商圈中档大众化、中档偏低吉大商圈市级商圈中高档、高档老香洲商圈区域级商圈中档大众化新香洲商圈区域级商圈中档大众化、中低档前山商圈区域级商圈中档大众化南屏商圈新兴区域级商圈——数据来源：珠海现场实地调研﹥商业以临街形态商业和小体量商业物业（多为4层以下商场）为主，商业物业单体面积大多在50000m2以下。商业物业体量旺角百货约30000 m2通大百货约14000 m2百分百购物中心约6000 m2扬名广场约24000 m2国贸购物城约30000 m2珠海百货约35000 m2免税商场约45000 m2丹田城市广场约16000 m2金宝路商业广场约30000 m2数据来源：第一太平戴维斯 ﹥各个商圈经营业态侧重点有所不同，品牌主要以国内二、三线品牌为主，经营档次较低 商圈名称业态分布主要客户群体拱北商圈休闲娱乐、餐饮配套澳门客、游客、珠海本地客吉大商圈大型综合购物休闲本地中高端消费群体老香洲商圈百货、临街商业本地工薪消费群体新香洲商圈百货、临街商业新香洲区域住宅消费群体前山商圈百货、商业街本地区域内居民南屏商圈购物中心、商业街------数据来源：珠海现场实地调研以珠海目前最高端的免税商场为例，所引入品牌也只是国际二三线以及国内一二线品牌业态品牌化妆品BURBERRY、ANNA SUI、BOSS、美宝莲、欧莱雅、maxfactor、BF钟表浪琴表、tudor、精工、TITONI、TISSOT、citizen金饰珠宝六福珠宝 、周大福、钻石世家、名钻金店女鞋NINE WEST、STELLA LUNA、le saunda、joypeace、 staccato淑女装DG、EP、 JOYA、bernini、 SAMMY、Marisfrolg、zucaro少女装Five P