江桥解放置业地块方案.ppt

2014.09 JIANGQIAO 上海 · 江桥解放置业地块 概念方案设计 JIEFANG Block Concept Design ，Jiangqiao ， Shanghai 江桥 未来江桥将立足北虹之地 紧紧围绕”融入大虹桥、立足北虹桥、建设新江桥“ 建设成为上海现代服务业集聚的新高地、上海总部经济和高端电子商务集结的阵地 万达 慧创 本案 13号线 地铁口 350M 180M Where？ 1.1km 基地距离北部地铁350M，紧邻城市次干道，交通便利； 距东北部万达商办区180M，减小资源重合，寻找合适资源定位； 东部为高档居住社区和中学，有较稳定人流来源。 西侧有河道，隔断西侧的人流来向，可利用河道景观提高社区质量； 双 阳 港 Design 前期分析 3 、MAX未来写字楼预估：16000元/㎡ 1 、万达财富中心16523元/㎡ 2 、慧创国际商务区：19697元/㎡ 5 、利金国际写字楼：15351元/㎡ 4 、创意家园商住写字楼11789元/㎡ 1 3 2 4 5 万达商业2W/㎡ 万达办公0.4~0.45W/月 MAX未来写字楼 1.6W元/㎡ 慧创商业1.9~2W/㎡ 慧创办公0.4~0.45W/月 创意家园商住写字楼1.2W元/㎡ 利金国际写字楼1.5W元/㎡ 产品类型 单位 价格 商业 商业销售价格 （元/㎡） 2w-3w 商业出租价格 （元/㎡/天） 2.87 办公 高层办公销售价格 （元/㎡） 17000 低多层办公销售价格 （元/㎡） 20000 办公出租价格 （元/㎡/天） 1.72 What？ 高价值商业的位置有利于商业价值最大化，提高资金回流——比例？ 出让与持有的最佳比例，决定规划布局——位置？ 与地块环境更好的结合——布局？ 原方案分析 1： 地下商业导致两层地下车库，对成本控制不利； 2：地下商业空间不利于吸引人流， 3：地下商业算计容面积，造成浪费； 4：办公规划等级划分不明确，不利于议价； 5：商业空间围合尺度过大，不利于实际操作。 62M 41M Design 前期分析 设计目标 1：控制建设成本； 2：项目运营便于资金快速回笼； 3：尽量增加商业销售面积； 4：销售的办公产品便于议价； 5：商业空间尺度控制，易于塑造商业氛围； 案例分析--万科VMO 产品特征：独栋办公 优 点：独栋建筑接轨国际潮流，销售价格较高，去化速度较快。 缺 点：独栋建筑众多，空间组合单调呆板；独栋总价较高。 参考价格：21000元/㎡（上海） Design 案例分析 产品特征：合院+大平层+独栋 优 点：空间丰富，组合方式灵活。 缺 点：朝向均衡性不足，利弊过于明显。 参考价格：12000元/㎡（苏州） 案例分析—101PARK Design 案例分析 产品特征：小高层办公 优 点：房间布置全部南向，均衡性好 缺 点：建筑体型不易控制，造型单一。 参考价格：17000元/㎡（上海） 案例分析--慧创国际 Design 案例分析 产品特征：可居住可办公产品 优 点：功能多元化，商业、居住、办公无缝对接，空间丰富。 缺 点：可识别性差，空间流线分散。 参考价格：32000元/㎡（北京） 案例分析--建外SOHO Design 案例分析 方案属性 方案一 方案二 方案三 20%商业，80%办公 25%商业，可有5%商业用于销售 提升销售办公的品质与价格 业态 商业部分 办公部分 商业部分 办公部分 商业部分 办公部分 普通高层 高品质低多层 分配比例 20% 80% 25% 75% 25% 75% 面积（㎡） 17200 68800 21500 64500 21500 64500 产权属性 持有部分 销售部分 持有部分 销售部分 持有部分 销售部分 持有部分 销售部分 持有部分 销售部分 高层持有 高层销售 低多层销售部分 所占比例 100% 0% 37.50% 62.50% 80% 20% 37.50% 62.50% 80% 20% 40.00% 20.00% 40.00% 面积（㎡） 17200 0 25800 43000 17200 4300 24187.5 40312.5 17200 4300 25800 12900 25800 年货币值0731000000107500000685312500 1