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融资方式选择：房地产企业IPO前的私募融资案例（1） 房地产企业IPO前在公司股权层面引入私募融资的案例：世茂房地产 世茂房地产的IPO融资方案：2006年6月13日，世茂房地产(00813.HK)开始在港上市路演，拟发行5.95亿股（其中90%国际配售，10%公开发售），占招股后总股本的20%，招股价6.25-8.5港元/股，净资产折让率29%-45%，总集资37.19-50.58亿港元。 世茂房地产IPO前的私募融资方案：在世茂房地产IPO之前，已通过私募股权融资引入了四大策略性股东：摩根士丹利、渣打银行、建银资产管理公司以及Draw Bridge基金。 * 融资方式选择：香港直接上市的模式选择（H股方式） 一般而言，在香港直接上市有两种方式：H股方式和红筹方式。 H股方式：是指拟上市公司是注册在中国大陆的股份有限公司，需要同时适用中国大陆和香港的法律和会计制度，对香港投资者发行股票，而且该部分股票在香港联交所上市交易的上市方式。 H股上市分为H股主板上市和H股创业板上市。 不需要在境外注册壳公司和向境外公司转移资产业务； 国有控股公司通常采用H股方式在香港上市，如首创置业等； * 融资方式选择：香港直接上市的模式选择（红筹方式） 红筹方式：是指公司注册在境外，适用当地的法律和会计制度，但公司的主要资产和业务均在中国大陆；对香港投资者发行股票并在香港联交所上市交易。在禁售期结束后，所有股票都可以流通。红筹上市分为红筹主板上市和红筹创业板上市。 需在境外注册公司并向境外公司转移资产和业务；受大陆相关部门的严格监管，尤其是产业政策和外汇管制；国企难以通过红筹方式境外上市。 境内企业红筹方式上市的基本流程图 * 关于红筹模式境外上市的最新政策动向 2007年5月，外管局印发了《关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》（106号文），明确了2005年《关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》（75号文）执行和适用中的相关问题。 106号文强化了对境内居民返程投资的控制，增加了创投机构操作海外模式操作的难度。规定境内居民自然人以境外权益设立、控制相关境外企业，该境外企业应合法持续经营至少应满两年（科技研发型企业可缩短为一年），才具备返程投资的主体资格。 2006年，《关于外国投资者并购境内企业的规定》（10号文）目前尚无实施细则，实践中亦无成功案例，基本已阻断红筹模式。 10号文、75号文及106号文体现了国家加强红筹模式监管的导向。 * 通过不断分拆上市，世贸集团旗下拥有了3家上市公司，从事不同地区、类型的房地产业务。 世茂房地产2005年申请上市时，被香港联交所上市委员会“驳回”，原因是世茂房地产业务与世茂国际业务相互竞争，将不利于原来世茂国际股东和投资者的利益。为此，世茂集团对三家子公司的业务范围进行了调整，以避免同业竞争。 融资方式选择：分拆上市的案例 世茂房地产(00813.HK) 世茂国际(00649.HK) 世茂股份(600823.SH) 世茂集团 除世茂股份和世茂国际业务以外的全部房地产业务 专注海外或边境项目的投资开发 主攻国内规模在20万平方米以下的中小型项目 * 第三部分 金融市场融资工具创新 * 银行贷款 私募股权 投资 公司债 可转债 短期融资券 成功的 财务 运 作 IPO ABCP 各类金融市场融资工具概述 资产证券化 * * 我国债券市场的问题 “深度昏迷、尚未崛起、明显滞后、后果严重”——周小川 我国债券市场存在的主要问题 发展速度太慢，市场规模过小，不适应发展的需求； 行政色彩浓厚、审批过于严格，市场化程度不高； 审批程序不够规范，透明度不高； 审批程序过于复杂，周期过长； 过于注重风险控制，阻碍了发债规模的扩大； 发债企业结构单一，过于偏重大型国有企业。 * 短期融资券：融资市场的新亮点 中国人民银行2005年5月24日对外发布并实施《短期融资券管理办法》，允许符合条件的企业在银行间债券市场向合格机构投资者发行短期融资券。这标志着银行间短期融资券市场已经启动。 短期融资券是指企业依照《短期融资券管理办法》规定的条件和程序在银行间债券市场发行和交易并约定在一定期限内还本付息的有价证券。 企业发行融资券实行余额管理。待偿还融资券余额不超过企业净资产的40%。融资券的期限最长不超过365天。融资券发行由符合条件的金融机构承销，企业自主选择主承商。 * 短期融资券：发行条件 期限为1年，利率比银行1年期短资贷款的基准利率低。即使考虑发行费用因素，短期融资券的融资成本也比银行贷款要低得多。 不得用于长期投资，可以用于替换企业到期的银行贷款，降低财务费用； 不需要提供第三方担保； 最近一个会计年