集体用地承租权价值评估探讨与研究.doc

集体土地承租权价值评估的探讨与研究 邵建华 2012年4月19日 摘要：随着社会经济发展的需要，我国很多地区集体土地的使用不是以国家征收再出让的形式进入市场使用或流转，而是以集体土地对外租赁的形式实现土地的经营，由于租赁合同签订时间的不同和市场租金的变化，就形成了合同租金与市场租金的悬殊，因而就产生了集体土地承租权的价值，本文就对集体土地承租权价值的生成和价值的确定和大家进行一下探讨和研究。 【关键词】集体土地 承租权 评估 一、评估背景介绍 XX公司以租赁方式取得的集体土地使用权1宗，土地使用权面积为30000平方米，用途为禽畜养殖，根据土地租赁合同界定，租赁期限为50年，自2005年1月1日至2054年12月31日，租金水平为固定年租金，租金一次性付清。由于该公司进行扩大投资你寻找融资商，需对公司名下的资产进行评估，因而需对其集体土地承租权的价值进行评估。 二、评估方法 ㈠评估方法的选择 根据《农用地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地的市场发育状况，并结合项目的具体特点（用地性质）及估价目的，选择适当的估价方法。 评估人员通过实地勘察，认真分析所调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合评估目的，决定在采用收益还原法评估估价对象的价格。 收益还原法，是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象未来每年的纯收益折现到估价时点的收益总和的一种方法。 ㈡评估方法选择的依据 1．本次评估的价值类型为集体土地承租权价值，对于租赁土地因其取得前提不同，权益内涵各异，可比性不大，市场交易资料少，目前还难于应用市场法。土地权益的价格土地权益的价格土地使用权的价格实际上是土地权益的价格价值量在理论上等于剩余租赁年期的市场价值减去剩余租赁年期应交租金(视同年金)现值的差。从价格构成上看，包括已付土地费用和权益两部分。估价的基本思路是求取期内土地纯收益扣除合同土地租金后的余额的现值，收益法采用收益还原法评估土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。差额租金还原法与的不同之处在以盈余租金替代土地纯收益。并且由于土地使用权投资风险大，土地收益不确定性高，因此在运用差额租金还原法评估土地使用权时，所采用的土地还原利率一般要个百分点左右。 Rd）Rm）－合同年租金（Rc） 1．市场年租金（Rm）的确定 待估宗地位于XX县XX镇XX村，西邻XX工业园，周围租赁集体土地使用权大部分用做工业建设用地。 估价人员通过向当地土地管理部门及邻近各村委会调查了解，估价对象周围租赁土地使用权的情况较多，市场年租金一般在2,000元/亩到2,300元/亩之间，但大部分均作为建设用地使用。考虑到估价对象用途为养殖用地，属于农用地，开发利润相对较低，又考虑本次评估目的，市场年租金单价按2,000元/亩·年予以考虑，即评估基准日市场年租金单价为3元/㎡·年，租赁土地使用权面积30000平方米，则市场年租金（Rm）为90,000元。 2.合同年租金（Rc）的确定 根据该公司与XX镇XX村村委会于2005年1月1日签订的土地租赁合同的相应条款，估价对象固定年租金单价为300元/亩·年，即固定年租金单价为0.45元/㎡·年，租赁土地使用权面积30000平方米，则合同年租金（Rc）为13,500元。 3．差额年租金（Rd）Rd）由于土地使用权投资风险，土地收益不确定性高，因此在运用差额租金还原法评估土地使用权时，所采用的土地还原利率一般个百分点左右。）《土地管理法》确规定承包经营为年。《土地管理法》）采用差额租金还原法元Rd 1 V1＝──── ×[1－─────] (1+r) n 76,500 1 ＝───── ×[1－────────] % (1+6%)43.04 ＝1,182,586.80元）