中地行广州嘉裕珠江新城区规划产品建议PPT培训课件.pptVIP

2010年杭州萧山房地产市场专题研究报告品管七大手法讲义教程桥梁工程识图讲义桥梁组成与结构课件确定性推理讲义 K区规划及产品建议 目 录 第 一 部 分 规 划 建 议 第 二 部 分 开 发 步 骤 第 三 部 分 产 品 建 议 第 一 部 分 规 划 建 议 占地 约3.5万㎡ 容积率 7 总建 约24.5万㎡ 商业建筑面积 约4万㎡ 幼儿园建筑面积 约0.2万㎡ 住宅建筑面积 约20.3万㎡ 高度控制 有可能建超高层 基本资料 备注：根据发展商提供资料推算 现状市场供货分析 在售面积 60㎡以下 60～90㎡ 90～130㎡ 130～150㎡ 150～180㎡ 180～220㎡ 220～250㎡ 250～300㎡ 300～400㎡ 400㎡以上 合计 数量 1034 622 1854 2488 1826 1144 138 154 26 14 9300 比例 11% 7% 20% 27% 20% 12% 1% 2% 0.3% 0.2% 100% 注：以上面积统计主要是近2年珠江新城可参考之项目。包括：保利香槟、力迅上筑、马赛国际公寓、双城国际、星汇国际、新城海滨、凯旋新世界、金碧华府、利雅湾、碧海湾、星辰大厦共11个项目。 结论：近几年珠江新城在售户型面积集中在90～180㎡，这是珠江新城比较受落的户型面积区间。项目处在珠江新城中区位置，面积区间应在此范围内。 未来市场供货分析(近两年) K1地块 主力户型 140-200㎡ 主力户型200㎡ 主力户型200㎡ 主力户型110～150㎡ 主力户型150㎡ 主力户型138～148㎡，占68％ 主力户型85~175㎡ 小复式，商务公寓 恒烨 发展商 项目 地理位置 占地（㎡） 总建（㎡） 容积率 户数 产品类型 主力户型 动工日期 中海集团 地铁上盖 项目 猎德路与花城大道交界 3.3万 17万 5.15 / 商住 高层 138～148㎡为主，占68％ 已动工，预计年底对外发售 珠江公园 项目 金穗路与猎得路交界 2万 14万 7 / 超高层 / 进行国际招标，04年已动工 合景集团 珠江公园 项目 珠江公园北面的 D7－4、5、7地块 2万 13万 6.5 / 高档产品 / / 保利集团 东区项目 G1-1地块 2万 151439 6.81 1242 高层 110-120㎡的三房，140-155㎡的四房 方案研究中 珠实集团 东区项目 花城大道南L3-1地块 1.34万 5.34万 4 / 商住 小户型（未定） / 广控地产 珠江公园项目 金穗路海居路交界D5-3、D5-8 2.2万 14万 7 / 高层 180-200㎡ 方案研究中 恒烨地产 马场路项目 马场路与花城大道交界（N1-1）地块 约1万 约6万 6 / 小复式 或商务公寓 60㎡以下 方案研究中 未来住宅用地规划一览表 结论：未来几年珠江新城住宅面积比较分散，根据区片的不同，西区集中在60㎡以下的商务公寓，中区以110～150㎡为主力户型，东区则以180～200㎡的大户型为主。 面积（㎡） 套数 比例 79 55 4% 127 110 8% 138 110 8% 141 738 56% 148 55 4% 166 240 18% 比例 1308 100% 中海珠江公园地块户型面积比例 备注：以上统计为约数，实际以中海公布为准 珠江新城容积率分析 根据对珠江新城内占地超过1.3万㎡以上的小区进行容积率的对比分析，我们发现： 西区的容积率普遍高于东区； 东区项目容积率低于规划容积率； 要把项目售价高于同区位项目，则须牺牲部分容积率。 户型比例考虑 K区的推出时间将是珠江新城的成熟期，根据内部消息，届时比较多的项目将以150㎡大户型为主要产品推出市场（如广控项目、合景项目、保利项目、中海项目等） 本项目地块占地较大，如果全部建成大户型，市场上的大户型产品同质化严重，竞争激烈 本项目的容积率相对较高，决定了本项目较难做到珠江新城最高端产品，本产品面积与楼价水平需迎合目标客户群的需求 户型比例设置建议 面积（㎡） 户型 比例 115～129 3房 35 % 130~140 3＋1房 15% 150～160 3＋1房 10 % 85～92 2房 7 % 180～220 4＋1房 30 % 105~115 3房 3 % 通过计算，总户数约1390户 平均面积约150㎡ 规划原则 地块 为长方形（长宽比例1.75:1），故整体规划建议用围合式设计 楼宇高差设计应注重“天际线”的设立 南方人比较注重“东南风”，故东南的楼宇高度应为相对西北的楼宇较低，为整个小区引入东南风 小区南面设置一梯两户是为了扩