江锋大厦.doc

“江锋大厦”——推广策划方案 武汉海兴房地产销售有限公司 第一部分 市场环境分析 一、武汉楼市概述 武汉作为华中地区特大中心城市，其区位优势明显，科技教育发达，腹地市场广阔，持续发展力巨大。作为武汉市重要的支柱产业----房地产业，其发展自成一体，特别是经过近几年的迅猛发展，己初具规模。纵观近年来江城楼市，给人以热热闹闹、蓬勃发展之感。仅就房地产投资额来说，从1995年的40.3亿元增长到2000年的51.4亿元。2001年，武汉房地产投资额超过了100亿，销、预售量也是创出新高，达到648.03万平方米，出现供需两旺的景象。其中，住宅市场最为活跃，个人成为购房主体，房价上涨明显。今年，武汉市房地产投资额再次达到100亿元，在平稳中逐步上扬。预计今后几年住宅市场仍会保持良好的发展态势。宏观来说，它得益于国家全面启动房地产市场各项政策的实施；微观来讲，它得益于广大市民住房消费观念的转变和市民收入的稳步增长;得益于开发企业产品质量的全面提升和营销理念的不断翻新。 二、武汉中央商务区的主要载体——江汉区 江汉区自古便是“楚中第一繁盛处”，集人流、物流、信息流、金贸流之总汇，是规划建设中的武汉中央商务区——汉口商贸金融区的主要载体。商贸服务门类齐全，有历史悠久而颇具现代感的繁华闹市，享誉海内外的全国商业文明街“江汉路步行街”，跻身全国商业零售前列的武商集团，全国首家国家级品牌服饰汇展中心——武汉全国服装贸易中心。 　　此外，江汉区金融机构网点多达230家。国家银行区域分行——人民银行、建设银行湖北分行，工商银行、农业银行、招商银行、交通银行、华夏银行、中信银行武汉分行均落座江汉，香港汇丰，法国兴业、日本陆奥等外资银行也进驻江汉区。武汉金融一条街横贯江汉，不仅使江汉区成为武汉中央商务区的核心圈，也使该区成为集国际贸易、金融、会展、商务、旅游为一体的现代化区域。 该区聚集了台商投资开发区、万科地产、复兴小区、常青花园、东舜花园、金银湖别墅群、江景花园、将军花园等多处高档房地产项目，且集中度还在持续上升。同时该区也是汉派服饰企业（国内名牌太和、爱帝、红人等品牌）聚集之地。 众所周知，武汉市将用十至二十年时间在汉口王家墩地区建设武汉CBD—中央商务区，成为集金融商贸、文化博览、高档住宅于一体的多功能、现代化、国际性新城区，乃至中国华中地区的经济功能核心区。 就本项目所在区域而言，武汉地区最重要的交通枢纽汉口火车站、贺家墩湖北汽车运输总站均集中于此，区位优势极其明显。往来人群都是最有消费潜力之人士。含金量特高。 三、周边楼盘分析（附表） 本案周边，聚集了天梨豪园、航天花园、佳兴苑、东方帝园、现代东方花园等纯居住式楼盘，及天时大厦、兴城大厦写字楼等项目。大部分楼盘都有各自特色，如天梨以“口岸物业”概念、香港何显毅园林规划设计等为卖点，并在媒体运作中投放了大量的精力，项目在开发规模、配套等方面都有突出优势；嘉兴苑外立面亮丽，目前已售磬；兴城大厦只售不租，一层整层出售。 四、项目优劣势分析 （一）项目优势： 交通便利。地处常青路与发展大道交汇的“金十字路口”，长途汽车客运站、火车站、机场近在咫尺，属城市交通枢纽地段。 商业配套完善。本案周边有武航宿舍小区、税务局及省报刊零售中心职工宿舍等早期居民小区，武商百盛量贩店、市教育局、市教育电视台、夏小中医院、中国农业银行、中国移动电信大楼等单位已落户于此。 据武汉中央商务区发展规划，本项目所在区域将是武汉中央商务区（CBD）的核心地段。地段发展前景乐观，升值潜力无限。 本案裙楼中的一栋21层高层被科协整栋购买，为项目造就了良好的声势，并在宣传口径上有利于楼盘的整体宣传。 项目户型较大，适合商业办公及居住，且迎合部分喜好大户型消费者的需求。 （二）项目劣势： 本案无绿化设施。 项目北临发展大道，车流量大，存在安全隐患，噪音、卫生、汽车尾气等问题突出，空气质量差。 项目周边200米范围内无公交站台，对入住业主来说，有较多不便。 项目朝向为北，临街面室内采光不足，且存在部分黑房、暗房。 房屋外观无特色。 物业管理方面无自身特色和优势。 户型设计偏大，面积在158~230平方米之间，因而总价位随之偏高。 周边楼盘多，竞争激烈，尤其是天梨豪园、佳兴苑与本案形成三足鼎立之势，且先声夺人，抢占了不少市场份额。 本项目为毛坯房，内部配套缺乏，仅有入户门，没有给客户提供一个可供参考的装修标准。 第二部分 市场定位 项目简介 本项目位于发展大道与常青路交汇处，东临汉口火车站，北接天河机场，处于武汉市外环线“金十字路口”地段。由一座裙楼组成，1-2层裙楼为商业中心，裙楼之上有11层高的A、B两单元楼，近1