金光大道中国地产资金链模式解析.docVIP

金光大道——中国地产资金（链）模式解析 ??? 未分类??? 2004-3-30??? ???? ?? ?? 中国地产发展到今天，尤其是经历了土地公开招拍挂的高门槛和121文件紧箍咒的两大洗礼，传统的杠杆式单向流动的呆滞资金（链）模式几近失灵，如何建立全程和双向循环的良性资金（链）模式是中国房地产迈向成熟和理性的标志和通途。所谓资金链是指在房地产的不同阶段资金的表现方式和资金的来源 ，这里不仅是一个资金总量的问题也是一个资金结构的问题。尤其还涉及资金周期和资金增值的问题。我们都知道，房地产的产业链形态如下：资金—土地—在建工程—商品—资金（销售）+资产（经营）+存货（空置）这只是一个传统的单向资金流动图，如果市场和项目定位准确，销售成功，尤其在过去只需付15%的土地款，在加上50%甚至全额的垫资和预售，可能只需30%左右的银行资金就可以完成一个项目的操作。但在实际的项目运做过程中，特别是房地产暴利终结的现在时，如果一个项目或企业在启动期没有充裕的自有资金（起码达到银行和立项要求的30%）和不同阶段的资金计划和安排，不仅最后的投资回报无法保证，甚至在过程中资金链就可能中断。更不用说即使整个项目运做正常，如果销售受阻，周期过长，尾盘超过30%，不仅投资商的利润无法兑现，而且可能催生企业特别是银行的巨大风险。因为在传统的房地产资金链中，除了预售（不包括银行按揭）实际银行的资金占绝对的比例（包括所谓的自有资金，建安垫资和银行按揭），接近80%。很多项目可以说是空手套白狼说好听点叫四两拨千斤。所以项目一旦砸在手里，银行就又多了大量不良资产。当年海南的地产泡沫不用赘述，后来四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产就有30%左右是与房地产相关，最近一次建行向15家国外投行拍卖的不良资产中房地产竟达97%——如此严重和沉痛的十年井绳，再加上中国房地产投资突破1万亿的大关和年30%的增长率，也难怪人行出台121文件的峻峭之心。虽然有地产界的奋力反击和国务院18号文件的“拨乱反正”，但最终银监会最新文件的发布和此次人代会温家宝总理的明确表态再一次证明央行紧缩银根特别是房地产贷款决心的无可动摇！甚至前年学术界有关房地产过热和泡沫的论调在此次两会期间也大有死灰复燃的势头！其实重要的不是房地产是否过热和银行资金是否投入到房地产过多，而是中国的房地产企业尤其是行业资金链的中断和断头，还没有形成一个良性循环系统。所谓良性循环是指双向和放大，双向是指房地产的整个过程的资金循环不能断，就象人体的血液循环一样，如果血出现问题最后就会导致身体萎缩，脑坏死，直至心脏停止跳动。而所谓放大是指投入产出既投资回报率。循环只是保证了资金的安全，但投资者更关心的利润！所以中国房地产必须走出仅仅靠销售回笼现金的产品运营初级阶段，要逐步进入不动产经营和资本运营的中高级阶段。只有这样才能避免产品单线销售中断，企业和银行或投资者仍可通过出卖资产、股权甚至企业（项目）等多线和打包方式盘活资金链。而银行要想分散和减轻风险，不仅是一个减少房地产贷款的问题，更是一个战略上和宏观上分流11万亿存款和盘活近4万亿资产（不良资产+流动性差的资产）的问题。所以去年以来的房地产信托的火爆，海内外私募基金的躁动，资本市场的活跃都预示着中国房地产的融资已经进入重大的转折点，特别是资产证券化的破冰和未来债券的曙光，将使中国的房地产不仅从项目的资金循环上更从行业的资金循环上完成真正意义上的与国际接轨和自身的良性运转。房地产企业要想完成自身的超越和银行的解脱，最重要的就是解决民间资本和海外资本如何进入中国房地产的政策、法律和通道。中国房地产的市场需求和平均利润率无疑是最具吸引力的一个行业，就象前几年中国的股市一样，虽然对银行资金和海外资金的禁令不断，但近6000亿的私募基金和上千亿的海外资本不一样把中国的股市搅得汹涌跌宕，元气大伤。近期1000亿的温州太太炒房团更是把一些地区的楼市搅得风声水起，谈虎色变。随着2006年外资银行开放最后期限的逼近，特别是民间资本的壮大和出击（最近区域性银行筹建的消息不断，资本金主要来源无疑靠民间资本），如何建立开放和自由的金融环境和金融政策已是迫在眉急和不可逆转的了。房地产企业除了建立一套外循环系统外，也要建立一套内循环系统。所谓内循环系统就是要建立健全房地产的投融资体制，要从项目的阶段和全程的角度去筹集资金和使用资金，而且要对不同方式的资金源、资金品种和资金比例进行研究和组合运用，同时降低资金成本缩短资金周期。现在我们把中国地产的资金链打开来分段解析一下，看看症结到底在哪：土地—在建工程—商品—资金（销售）+资产（经营）+存货（空置）任何一个项目都首先要从土地入手，否则就是无本之末。我们都知道，中国的土地制度经历了土地有偿使用和