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评论我国的预告登记制度 评论我国的预告登记制度奚正辉　　内容摘要：我国《物权法》首次确立了预告登记制度，预告登记是从大陆法系引进到国内，也是从预售制度演变而来。本文对预告登记的性质及效力进行了探讨，并介绍了预告登记的实务操作。最后解剖预告登记制度存在的不足并提出了相应的建议，还对比研究了预告登记与抵押权、司法查封的冲突等问题。　　关键词：预告登记 单方 双方 预售 抵押权 查封　　2007年3月16日全国人大通过了《物权法》，于2007年10月1日起施行，我国首次在基本法律上确立了预告登记制度，但是物权法对预告登记制度规定的比较简单，而且是援引外国的制度。预告登记在中国具体如何适用，适用中存在的问题也慢慢地暴露出来，需要有相关的立法或司法解释来明确。　　一、预告登记制度的历史沿革　　（一）预告登记是舶来品　　预告登记是德国中世纪民法创立的制度，后来为瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受，成为民法中的一项重要的物权制度。具体而言，预告登记是指在本登记前，通过限制登记权利人的处分权，以保全关于物权变动的请求权或顺位的暂时性登记。简言之，预告登记，就是为保全关于物权变动的请求权而将此权利进行的登记。 在我国以往的民事立法中，没有设计预告登记制度，但学术界在有关外国法的译评中有零星涉及，将其翻译为预先登记、预登记等。　　由于各国实际情况及法律背景的不同，各国对预告登记制度的目的、适用等做出了不同的规定。　　《德国民法典》第883—888条对预告登记作了规定。《德国民法典》第883条：“为保全目的在于转让或废止一项土地上的物权的请求权，或土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，得在土地登记簿中为预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，也准许为预告登记。在对土地或权利为预告登记后所为的处分，在妨害前项请求权的全部或一部的限度内无效。以转让某项权利为请求权的标的时，该项权利的顺位按预告登记日期加以确定。” 第885条：“预告登记，根据假处分的指令，或者根据预告登记所涉及的各项土地物权的权利人的同意，而纳入登记。法院发布的假处分指令，无须证实应保全的请求权已受到危害。”第887条：“请求权被预告登记保全的权利人下落不明时，如此情形符合第1170条对解除抵押权所规定的条件时，可以用公示催告的方式解除预告登记的权利人的权利。预告登记，自除权判决宣告时失效。” 　　德国民法上的预告登记可因两种方式登记：一是不动产物权人的同意。二是法院的临时处分命令。为预告登记而作出的临时处分，与民事诉讼法中规定的临时处分有所不同。根据德国《民事诉讼法》第935条的规定，临时处分是在当事人认为存在着将来不能实现其权利或难以实现其权利的危险时实施的。而预告登记的临时处分命令的作出无须当事人证明请求权处于危险，只需证明存在着得为预告登记的请求权即可。预告登记的请求权纳入预告登记后，即具有排他效力，可能妨害或者损害履行所担保的请求权的处分视为违反预告登记的处分而无效。当然，这种效力只是相对无效，即只要处分不妨害请求权的履行，它就是有效的。预告登记是与所登记的请求权紧密结合在一起的，随着请求权的移转而移转，随着请求权的消灭而消灭，这亦可谓预告登记具有从属性。此外，预告登记还因债权人的放弃、所保全的请求权指向的物权纳入本登记、不动产物权人行使涂销预告登记的请求权而消灭。 　　台湾地区“土地法”第79条之一第1项规定：“申请保全下列请求权之预告登记，应由请求权人检附登记名义人之同意书为之：关于土地权利转移或使其消灭之请求权。土地权利内容或次序变更之请求权。附条件或期限之请求权。前项预告登记未涂消前，登记名义人就其土地所为之处分，对于登记之请求权有妨碍者无效。预告登记，对于因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力。” 2001年9月14日修正的台湾地区的“土地登记规则”对预告登记做了详细的规定。　　我国台湾地区“民法”起初是在借鉴日本《不动产登记法》的基础上规定预告登记制度的，但1975年台湾地区修正的“土地法”对预告登记制度作了较大的修改，形成了台湾地区今天的预告登记制度。2000年1月26日修正的台湾地区“土地法”及2001年10月31日修正的我国台湾地区“土地法”修正案都未对预告登记部分进行修改。　　预告登记的情形：（1）关于土地权利移转或使其消灭的请求权。土地权利移转应解释为土地或建筑物所有权及其它权利的移转，而移转包括继受取得与设定取得，故因买卖、遗赠、买回等取得土地及建筑物移转请求权的，均可以请求预告登记；（2）关于土地权利内容或次序变更的请求权，即以期间、数额等权利内容的变更为标的的请求权，以及次序在前的权利人和次序在后的权利人变更其权利次序的请求权；（3）附条件或附期限的请求权。预告登记不以现在发生的请求权为限，前述请求