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优先承租权制度的意义 1.维护市场秩序的稳定 法律制定初衷就是调解人与人之间的交往秩序，追求社会秩序的稳定性。当人们之间出现利益冲突的时候，就需要通过法律来缓和调解这些矛盾，来维护原本的社会秩序。之所以会出现承租人的优先承租权，就是为了稳定原有租赁关系的稳定，促进租赁市场的繁荣发展，因此可以说优先承租权是项具备社会使命的法律制度。 虽然市场经济的发展依赖于市场自由竞争，但是如果对竞争不加以约束，则会导致竞争的无序性，阻碍了资源的有效配置[[] 孙斯坦：《自由市场与社会正义》，中国政法大学出版社 2002 年版第 2 页 ]。因此从宏观调控的层面，国家仍然需要制定法律来规范市场竞争。从优先承租权的视角分析，该项权利的出现显然是为了保护原房屋承租方利益，限制房屋所有人随意流转自己的房屋。从稳定秩序的角度出发，承租人租赁房屋是为了商业用途或者居住，因此肯定会在该房屋上投入更多的心血和精力，并且围绕该房屋形成了相应的社会关系。对于房屋所有人来说，他购买并出租该房屋仅是用于增值目的，对房屋需求度远小于承租人。如果双方之间的租赁关系变更，无疑是造成了原承租人生活的不稳定，使承租人感受不到安全感，影响了了既定租赁关系的稳定性，因此需要依靠法律途径加以维护。 体现公平公正原则 房屋承租方是租赁关系中的弱势一方，优先承租权则体现了保护弱势方的价值目标。随着经济社会的发展，社会之间的贫富差距越来越大，国家在发展经济的同时也需要兼顾到公平正义。因此立法者在制定法律的时候，会相对牺牲强势方的利益，用以保护弱势方的权益，体现了法律对弱势方利益保护的倾斜，以求可以达到“实质公平”。在房屋租赁关系中[[] 饶茜：《租赁若干法律问题研究》，载《中国优秀硕士论文全文数据库》，中国知网2010年版。 ]，承租方并没有自己的房屋的，但是急需要使用房屋；出租房有自己的房屋并且暂时无使用需求。并且在房屋承租期间，承租人必然会倾注大量的精力、财力和时间，同时也围绕房屋建立了相对稳定的社会关系，因此如果租赁关系突然终止，承租方受到的经济损失几率会远远??于出租方，因此承租方属于弱者。法律需要对承租方倾斜保护，才能维护社会的公平正义。 二、优先承租权“同等条件”的确认 （一）“同等条件”的观点纷争 优先承租权是由优先购买权[[] 群星：《论承租人的优先购买权》，载《人民司法》2001年第6期。 ]衍生而来的，所谓承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有的优先于其他人而购买房屋的权利。“同等条件”在市场经济的背景下，主要指的是出价条件，包括价格、付款期限、方式等。我国合同法已经对承租人优先购买权作出了明确的规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，出租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人要实现优先购买权须以同等条件为前提。如果条件不同等，例如价格条件不同等，承租人则不能享有优先购买权，这是无论在理论还是实务中都没有争议的。那么何为同等条件呢？在我国存在两种主流说法:一为绝对同等说，认为这里的等同应为绝对相同过完全一致。笔者认为这种说法过于绝对。尤其是如果其他买受人提供的条件是其才能提供的，承租人不能做到，这对承租人而言不公平。此时如果承租人愿意以金钱替代此机会条件，笔者认为可认为双方在同等条件下。二是相对等同说。支持此观点的人认为，承租人购买条件与其他买受人大致相同，即为“同等条件”。但笔者认为这种观点没有具体标准，在适用中伸缩性过大，操作难度大。王利明先生认为，优先购买权是指优先购买权人在支付同等价格[[] 戴孟勇：《先买权的若干问题》，清华大学学报，2001年版第53—59页。 ]的条件下，享有优先购买标的物的权利。即同等条件主要是指价格条件。笔者认为如果是在一般的优先购买权中，也应适当考虑支付方式，期限等方面。但如果是在拍卖程序中优先购买权，竞买人和优先购买权人竞争的本来就是价格，而出卖人也是想得到利益最大化，其他条件早已设定并告知买受人，所以笔者认为在拍卖中优先购买权中的同等条件主要是指价格条件[[] 朱佳伟：《论承租人优先购买权》，华东政法大学，2012年版第22—23页。 ]。 同样的，法律虽然没有具体规定优先承租权[[] 邹平：《论法的六大价值》，载《当代法学》2003年第8期。 ]，它也是一种附限制条件的物权，在同等条件下才享有，具体是指优先承租权人承租出租人房屋时，其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同，而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。而目前对于“同等条件”理论界与实践界存在着四种不同的观点：1：绝对同等说，认为承租人认购的条件是与其他买受人绝对相同或完全一致。对于优先购买权的界定应当是逐渐严格的，不仅从出卖的标的物、