资产评估学(第五章).ppt

第五章 房地产评估 收益法在房地产评估中的应用 市场法在房地产评估中的应用 成本法在房地产评估中的应用 在建工程评估 第一节 土地使用权评估 一、土地的特征 （一）自然特性 1、土地位置的固定性（地产交易不是土地实体空间的转移，是土地产权的转移；土地位置的固定性决定了土地价格具有明显的地域特征） 2、土地质量的差异性（导致了土地级差地租的产生） 3、土地资源的不可再生性（土地供给是不具有弹性的） 4、土地效用的永续性（只要合理的加以利用，土地的使用价值是持久不失的。在没有特别限制的条件下，土地可产生持久不断的使用效用） 第一节 土地使用权评估 1、土地位置的固定性 第一节 土地使用权评估 土地质量的差异性（导致了土地级差地租的产生） 第一节 土地使用权评估 一、土地的特征 （二）经济特性 1、土地经济供给的稀缺性（土地供给的稀缺性与土地总量的有限性、土地位置的固定性、土地质量的差异性等有着密切的关系。土地的稀缺性导致了一段时间的供给不平衡，出现供给矛盾，客观上要求人们集约用地） 2、土地产权的可垄断性（土地的所有权和使用权都可以垄断；由于垄断性必然要求经济收益；土地所有权的可垄断性构成了土地使用权的市场价格的基础） 3、土地利用的多方向性（一块土地的用途是多种多样的，因此在房地产评估时要确定土地的最佳用途；土地的用途不同，其价值也有很大差别） 4、土地效益的级差性（土地质量、土地位置的差异导致了土地效益的差异） 第一节 土地使用权评估 二、土地使用权 （一）土地使用权的概念 土地使用权是从土地所有权衍生，并与土地所有权分离，依照法律法规或合同约定而非自由发生的手限制的物权。土地使用权可以通过出让、划拨、转让、租赁等方式获得。 （二）土地使用权的特征 1、对土地使用权本身的限制 任何单位或个人均可依法取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营，但取得的土地使用权不包含该土地范围内的地下资源、埋藏物和市政公用设施 2、土地使用的限制 对土地的使用方式有明确的要求和规定。如对城市国有土地使用权而言，就要在用途，建筑密度，绿地率等方面有严格要求 第一节 土地使用权评估 三、土地使用权的价格类型 土地使用权价格是由土地的有用性 （使用价值）、稀缺性和有效需求三者结合而产生的。在现实中，不同土地价格之所以有高低，同一宗土地价格之所以有变动，均是由于这三者的程度不同以及他们不断发生变化而引发的。 1、根据权益的不同可以分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格。 其他权利价格如租赁价格、抵押价格等 2、根据价格形成的方式可以分为市场交易价格和评估价格 市场交易价格就是经过市场检验的价格。评估价格是模拟 市场交易的价格 3、土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价、出让价格、转让价格。 第一节 土地使用权评估 四、影响土地使用权的价格的因素 1、一般因素（人口因素、行政因素、经济因素、社会因素等等） 2、区域因素（繁华程度、交通条件、区域环境、基础设施水平等等） 3、个别因素（自身的自然条件、开发程度、面积、形状等等） 第一节 土地使用权评估 五、土地使用权评估的原则 1、供需原则 要以市场供需情况作为评估的依据。 2、替代原则 评估结果不能明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 3、最有效使用原则 在评估房地产价值的时候，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是要结合预期原则和合理原则，考虑在何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。集中体现了在法律技术经济可行条件下的最佳用途、最佳规模、最佳集约度。 第一节 土地使用权评估 4、预期原则 以评估对象在最有效利用条件下的未来客观的预期收益为依据。 5、合法原则 合法原则是指房地产评估应该以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产最有效使用时，必须考虑法律、法规的规定。 评估对性的产权合法；评估对象的用途合法等 6、其他相关原则 竞争原则、预期收益原则、贡献原则等等 第一节 土地使用权评估 四、土地使用权价格评估方法及其应用 基本评估方法——市场法、收益法、成本法 应用评估方法——剩余法、基准地价系数修正法、路线价评估法等。 三大基本评估方法通常被认为是三大相对独立的评估方法，而应用评估方法则不是相对独立的评估方法，是基本评估方法在评估实践中组合应用而形成的评估方法。 （一）成本法在土地