房地产经纪相关知识 第六章.ppt

（2010）从经济理论上讲，资金存在时间价值的直接原因主要包括（ ）。 A．资金增值 B．资产升值 C．机会成本 D．经济发展 E．通货膨胀 √ √ √ 第三节 资金的时间价值 二、单利和复利 要点 内容 1 利息：时间点不同的同量资金的不同价值之差 2 利率：单位时间内利息与本金的比率 3 单利计算： 4 复利计算： （例6-3） 5 流动性：指在没有太多损失或较小损失下，将非现金资产转化为先进的速度。凡是能随时、迅速且没有损失或损失较小就能够转换为现金的，成为流动性好，反之成为流动性差。 第三节 资金的时间价值 三、名义利率与实际利率 要点 内容 1 产生原因：计息周期不一致 2 名义利率与实际利率的换算（例6-4） （2009）张某以贷款方式购买住房，贷款期限为3年，年利率为6%，按月计息，则贷款的实际年利率为( )。 A．6.00% B．6.17% C．6.37% D．6.56% √ 解析：考查的是名义利率与实际利率的换算，实际利率i=(1+r/m)m-1。本题中i=（1+6%/12）12-1=6.17%。 （2010）关于名义利率和实际利率的说法，错误的是（ ）。 A．利率的时间单位与计息周期一致时，名义利率就是实 际利率 B．按单利计息时，名义利率等于实际利率 C．实际利率是指一年内多次计息的年利率 D．名义利率和实际利率的本利和相等 √ 第三节 资金的时间价值 四、资金时间价值的换算 符号 意义 F 将来值 P 现值 A 等额年金（等额金） i 利率 n 计息周期数 （二）资金时间价值换算的各种公式 （1）现值转换为将来之（P — F） （P190 例6-5 6-6 ） （2）等额年金与将来值（A— F ） （P191 例6-7 6-8 ） 四、资金时间价值的换算 （2010）张某采用基金定投的方式每月向基金公司交200元，若年收益率为10%，则10年后这笔钱的累计总额相当于（ ）元。 A．38 652.24 B．40 969.00 C．62 249.80 D．64 968.99 √ 解析：利用（F，A）公式，已知每月固定投入，求未来若干年后的总收入。请注意此时的n=10╳12=120，i要除12，公式F=A（1+i）n-1/i，因此带入题干中的数据即为：200╳[（1+10%/12）120-1]/10%/12 = 40968.99578≈40969 （2009）宋某拟每年以相同的数额向商业银行存款，若在15年后存款余额要达到18万元，假定银行存款年利率为5%，宋某每年须向银行存款( )元。 A．5772.21 B. 8341.61 C．11428.57 D．12 000.00 √ 解析：利用将将来值转换为等额年金的公式，A=180000×5%/[（1+5%）15-1]=8341.61元。 （2009）若年利率为8%，复利计息，则5年后的300万元资金相当于现在的( )万元。 A．119.13 B. 201.36 C．204.17 D．214.29 √ 解析：利用将将来值转换为现值的公式，300/(1+8%)5=204.17万元。 （2009）某开发商向银行贷款1 000万元，复利计息，贷款期限为3年，银行基准利率为6%，投资基准收益率为8%，银行实际利率为7%，假设开发商贷款到期后一次性偿还本息，则开发商到期需偿还的贷款本息是( )万元。 A，1191.02 B．1 210.00 C．1225.04 D．1259.71 √ 解析：应使用银行实际利率7%作为贷款利率，F=1000×（1+7%）3=1225.04万元。 （3）现值转换为将来之（A — P） （P192 例6-9 6-10 ） （4）等额或逐渐递增等额年金转换为现值（G — P） 四、资金时间价值的换算 第四节 房地产投资分析 一、房地产投资概念 要点 意义 1 投资4个特性：投资必须有投入、投资必须求回报、投资具有时间性、投资具有风险性 投资 长时间的时间介入，强调理性分析与评估 投机 短时间的时间介入，缺乏理性分析与评估 赌博 没有时间介入因素，无法进行理性分析与评估，背后隐含极大风险 房地产投资4