房地产权属登记、关系.ppt

第三章：房地产权属登记 一、概述 （一）权属登记概念 产权登记机关对房地产权利人、权利性质、来源、取得时间、变更情况和房地产的面积、结构、用途、坐落等，在专门薄册中所作的记载。 （二）性质 行政行为 （一） 登记生效主义 1、公示对抗效力 （1）含义 经过登记才具有对抗相对人的效力（一般情况下登记在谁名下就视为谁的房地产） （2）案例 “以他人之名，行自己买房之实” 基于公示对抗效力，房屋产权应归名义产权人所有，但由于委托合同被认定为无效合同，有权要求名义产权人返还购房款，并支付利息。 2、权利推定效力 （1）含义 登记只能是推定的真实，当有足够证据能推翻登记内容时，应认定真实的权利人和权利内容。 （2）案例 “夫妻离婚更正房产遗漏登记使之成为共同财产” 3、公信力（保护善意第三人） （1）含义 公示的物权即使不存在或内容有异议，基于对公示的信赖而在法律上承认其具有与真实物权存在相同的法律后果，以保护善意第三人。 错误登记——对善意第三人推定为正确 （2）案例 “丈夫卖房，第三人善意取得，妻子付‘租金’ 。” 4、登记薄与权属证书的效力 （1）规定 只要登记行为作出，是否颁发房地产权证，对当事人的权利义务没有法律上的影响。 权属证书应与登记薄一致，不一致的以登记薄为准。 权属证书非有价证劵，其移转不导致权利移转。 5、登记与合同效力 （1）规定 不动产登记只影响物权变动效力，而不影响合同效力。 （2）案例 “合同签订后第三人侵害（保护占有权）” 6、登记与交付使用 权利转移登记（过户） ——不动产所有权转移——履行主要义务 交付使用（交钥匙）——转移占有——履行交付义务 （二）登记宣示主义 1、物权取得时间 ①建筑房屋——事实行为成就时 ②继承（受遗赠）——继承或者受遗赠开始时 ③法院及仲裁机构的裁决、行政征收——文书或决定生效时 2、登记效力 登记宣示——不登记可以取得但不得再处分 某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应当归己所有，遂申请仲裁。仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙未办理变更登记手续。一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理抵押登记。对此，下列哪些说法是正确的？（　）（10三53） 　　A.房屋应归甲所有 　　B.房屋应归乙所有 　　C.抵押合同有效 　　D.抵押权未成立 （三）登记对抗主义 1、适用情形 （1）土地承包经营权换转、地役权设立 （2）特殊动产：汽车、船舶 2、登记效力 登记对抗——不登记可以取得但不得对抗善意第三人 关于土地承包经营权的设立，下列哪些表述是正确的？（　）（10三55） 　　A.自土地承包经营合同成立时设立 　　B.自土地承包经营权合同生效时设立 　　C.县级以上地方政府在土地承包经营权设立时应当发放土地承包经营权证 　　D.县级以上地方政府应当对土地承包经营权登记造册，未经登记造册的，不得对抗善意第三人 三、种 类 （一）初始登记（首次登记） 1、对象（1）出让、划拨取得的土地使用权（2）新建房屋 2、作用 未经初始登记将影响之后的房地产交易 3、案例 开发商未按时进行初始登记未取得大产证而延误购房者办理小产证因而赔付违约金415万元。 (二)转移登记、变更登记 1、法律规定 买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等——事实发生起90日内转移登记 权利人名称变更、房屋坐落权名称变更、面积增减、翻建等——事实发生起30日内变更登记 (三)他项权登记（设立登记） 1、含义 在土地使用权和房屋所有权基础上设定的他项权利（如使用权租赁、地役权、抵押权）。 2、法律规定 事实发生起30日内他项权登记 3、案例 未进行抵押登记只能要求抵押人偿还债务而不能行使抵押权（物权转化为债权） (四)注销登记 1、法律规定 因房屋灭失、年限届满、他项权终止等30日内注销登记。 申报不实的、涂改权属证书、权利灭失、、登记机关工作失误 2、案例 代理人将代买房屋登记在自己名下属申报不实可以注销登记 (五)更正登记 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，经登记簿记载的权利人书面同意或有证据证明登记确有错误，登记机构予以更正而进行的登记。 (六)异议登记 1、含义 登记簿记载的权利人不同意更正登记的，将事实上的权利人及利害关系人所提出