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大连长兴岛项目可行性研究报告(可编辑)
大连长兴岛项目可行性研究报告
第一章 总论
第一节 项目背景
一、项目名称
大连天实置业有限公司大连长兴岛项目
二、项目开发商概况
建设单位名称:大连天实置业有限公司
注册地址:大连长兴岛临港工业区新港村
法定代表人:蔡建初
注册资本:2,000万美元
公司类型:有限责任公司(台港澳法人独资)
经营范围:在大连长兴岛临港工业区综合区2010-73号地块,从事长兴岛公寓、长兴岛大厦项目的开发建设、经营公寓的出租、出售、物业管理。
大连天实置业有限公司成立于2010年8月25日,以大连长兴岛临港工业区综合区2010-73号地块的开发为主营业务,目前企业正在准备该地块的前期设计及准备,预计将在2011年度正式开工。
三、可行性研究报告编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》;
2、国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南(试用版)》的通知(计办投资[2002]15号);
3、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);
4、国家有关部门颁布的关于房地产开发项目的有关规定;
5、2010年大连市政府工作报告;
6、大连市政府制定的《大连市经济上新台阶的规划纲要》;
7、大连市城市总体规划;
8、长兴岛发展规划;
9、辽宁省建筑工程投资概预算指标及有关费用标准;
10、委托方提供的其他材料。
四、项目提出的理由与过程
大连位于辽东半岛西侧中部,渤海东岸,总面积502.5平方公里,由五个岛屿组成,其中长兴岛本岛面积252.5平方公里,是中国第五大岛、长江以北第一大岛。长兴岛位于中国辽东半岛中西部,大连瓦房店市西侧,四面环渤海,仅一桥与陆地相连。2010年,经国务院批准,大连长兴岛临港工业区升级为国家级经济技术开发区,定名为大连长兴岛经济技术开发区,实行现行国家级经济技术开发区的政策。2010年5月,辽宁省委、省政府确定大连长兴岛为辽宁省综合改革试验区。
从2008年开始,长兴岛产业项目引进取得了重大进展。至2010年9月末,长兴岛累计签约项目达到140多个。世界第四大造船企业-韩国STX集团投资30亿美元的造船、海洋工程项目现已投产;新加坡万邦集团投资的造船和海洋工程项目、中集集团投资的海洋工程项目正在实施中;大连船舶重工已决定整体迁址长兴岛,修造船项目已开工建设。现有的四大造船项目全部达产后,年造船能力可达1,560万载重吨,将成为全国最大的造船基地。
根据长兴岛的中长期发展规划,到2020年,地区国民生产总值达到1,300亿元,地方财政一般预算收入120亿元,港口吞吐量1亿吨。累计实际使用外资300亿美元,内资3,000亿元人民币,常住人口达到100万人。
随着众多大型企业陆续地进入长兴岛,区域内居住人口迅速增加。据统计,2008年长兴岛常住人口约为5万人,而到2010年9月末,常住人口数量已经突破10万人,如果加上流动人口,区域内的人口总量已经超过了15万人。
人口的迅速增加,导致对房地产的需求也出现了迅猛增长,长兴岛内房地产业规模较小,2008年市场上可销售楼盘仅为6个,房价为2,800元/平方米-3,000元/平方米。随着房地产需求的增加,区域内的在建楼盘数量迅速增加,区域内的平均房价迅速冲过4,500,其涨幅在2年内达到40%以上。而长兴岛土地挂盘量也在2009年迅速增加。
预计随着长兴岛经济的迅速发展,区域内人口增加将保持高速增长,如果按照长兴岛发展规划,该区域常住人口将在2020年达到100万人,则从2010年开始,每年常住人口增加数量为9万人,这无疑将极大地增加对区域内房地产的需求。
该项目的建设正是在上述宏观大背景和微观环境两个层面市场分析的基础上提出来的。
第二节 项目概况
一、建设地点
项目建设地点位于大连市长兴岛综合区21号路及23号路之间,该项目东、西两侧均为待开发用地,南北两侧为规划道路,西北侧为规划河道。
长兴岛位置示意图
宗地示意图
二、用地面积及建设规模
本项目土地共为三宗,三宗地面积合计为88,109.8平方米,规划建筑面积合计约为18.76万平方米。项目具体规划详见下表:
项目 单位 数值
总用地面积 ? 88,109.8
总建筑面积 万? 18.76
其中 住宅建筑面积 万? 16.89
商业建筑面积 万? 1.87
总户数 户 1,578
停车位 辆 621
其中 地面停车位 辆 103
半地下停车位 辆 518
A地块技术经济指标
总用地面积 ? 33,214.4
总建筑面积 万? 6.64
其中 住宅建筑面积 万? 5.75
商业建筑面积 万? 0.89
总户数 户 542
停车位 辆 198
其中
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