2011年重庆“江南世家”项目诊断报告及三期研展建议.pptVIP

* 房资网—海量房地产资料下载！ 最新版《房地产营销策划大全》，QQ：1501688339 “江南世家”项目诊断报告及三期研展建议 2011年03月 诚祥巨顺 目录 一、项目目前存在的问题 二、我们对三期项目运作思路的梳理 三、诚祥巨顺对楼盘营销代理的理解 四、合作方式建议 非常感谢重庆华伦房地产公司各位领导对我司的信任，诚祥巨顺公司很荣幸能为各位领导提呈本次建议报告。本建议报告是建立在我司多年来为地产客户提供策划、营销代理以及运作服务经验的基础之上，结合贵司所开发的“江南世家”项目表现出来的问题而写。 我们谨以本报告做为双方沟通的平台。 谨呈：重庆华伦房地产开发有限公司 PART一、项目前期存在的问题 “江南世家”项目前期营销存在的问题点 市场调研 产品规划设计 市场营销策略 形象塑造及物业管理 最终客户研究 项目前期调研与客户研究存在的问题点 1. 对相类似项目的成功与失败案例调研不够; 2. 对宏观环境有所分析，但对项目周边的人流、车流和交通分析不够； 3. 对典型项目的规划和相应的业态有所调研，但对其商铺经营状况缺乏剖析。 市场调研 1. 缺乏对相同地产项目投资客户、经营客户的数据分析； 2. 缺乏对典型项目最终消费者的统计分析； 3. 对项目消费者构成、生活方式、消费习惯与行为没有深入分析。 客户研究 规划设计上存在的主要问题点 1、在项目地块的有效利用上，缺乏组团式的整体布局和高低错落布局，项目明显凌乱； 2、项目地块资源的有效利用上，该项目倡导的江南水岸生活，在规划中对区外水景的利用上不充分，真正能观江望水的户型很少。 3、项目拥有良好的地段优势、景观优势，却忽视了产品品质的打造，若以电梯花园洋房、小高层和高层的和谐利用，既有效的利用了江景资源、又拓宽了公共绿地塑造园林景观，在规划设计上考虑不周。 规划设计 1、项目价值点的梳理不清，力求面面俱到，最终缺乏具有直接说服力的产品亮点； 2、缺乏策略性的营销思路，不善于主动进攻，还处于原始阶段的坐销； 3、营销气势上仍然处于最低级阶段，楼盘占山拥水，却没做出楼盘的气度； 营销策略 营销策略上存在的主要问题点 自毁身价的致命杀手 卖场前的凌乱 营销策略上存在的主要问题点 ?门头以金布作门头背景的包装相当不妥，与项目江南水乡风情眼中不符。 卖场包装上 ?卖场外广场拥挤的车辆停放，对售房部昭示面影响严重 ?售房部面积较大，但内部包装散乱，功能分区不合理，缺乏档次 营销策略上存在的主要问题点 项目包装上 通往项目地 项目大门 杂乱无章是项目的一大特色，卖场到项目处没有效利用营造气氛，小区主入口处物业岗亭初看犹如一处公共厕所。 小区内围墙布置的广告色调和设计与项目江南水乡的定位较为符合，有江南水乡的静雅，但是在细节处理上十分欠佳，画面文字线条使用不当 营销策略上存在的主要问题点 项目包装上 小区正大门至小区内，缺乏营销包装，缺乏氛围的营造。 形象塑造及物业服务上存在的主要问题点 项目做的怎么样？客户接触项目的第一时间首先是对售房部的接触，其次才是小区内部 无形象礼仪安保引导 售房部内无物管服务 小区大门处的没有专业形象保安 营销策略上存在的主要问题点 关于营销团队 接待：缺乏主动积极性。不主动上前解决客户疑问 礼仪：没有经过正式培训，如：客户上前咨询，置业顾问依然坐在前台与其对话 组织性：客户上前咨询，没有良好的组织安排，一个客户咨询，会出现多个销售员进行解答 专业能力：对地产大势缺乏了解，对问及敏感话题无从应对，甚至对本项目基础指标关注不够 团队意识 营销核心力 专业素养 仪态仪表 引入专业的营销代理公司，全面并深入的诊断前期项目的营销问题，进而进行针对性的解决，以达到提升项目形象和品牌，最终实现利益最大化的目的。 建 议 PART三、楼盘营销策划代理的释意 一、什么叫营销策划？ 房地产营销策划是指根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位，进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。 楼盘营销策划代理的释意 楼盘营销策划代理的释意 二、什么叫楼盘营销策划代理？ 房地产营销策划代理是房地产市场竞争衍生的一个新兴行业，也是市场发展的一个必然产物，是指房地产开发企业把自己旗下房地产项目委托给专业的房地产营销策划机构进行前期产品定位以及后期的策划销售等。开发企业委托营销策划机构进行楼盘代理已经是市场发展的必然趋势，楼盘营销策划代理公司便是这市场发展的产物，楼盘代理公司是一个集知识密集型、资源丰富型和经验丰富型的机构，是开发企业的臂膀以及智囊，专业服务于开发企业。而在这个竞争激烈的市场大环境下，开发企业如想使项目