武汉极地海洋世界竞标方案住宅市场版.pptVIP

住宅目标客户群分析 本项目为复合型旅游住宅，物业种类较多，兼备了第一居所和第二居所功能，因此本项目的目标客户群比较广泛。 此外项目规模大，开发周期相对较长，因此随着项目工程的推进，目标客户群的组成和比例关系也将随之发生变化。 本项目位于近郊，因此前期开发的住宅面临着配套不足、道路交通状况差、外部环境差等一系列问题，此时购买本项目的客户将以居家型客户群体为主导，另有部分“5+2”生活模式的客户。 随着项目工程的逐步推进，周边的道路交通逐渐成熟，市政配套设施也逐步完善，旅游开发为住宅提供的附加值逐步体现，尤其是工程建设后期，住宅的升值潜力已随着前期旅游项目的对外开放而逐步释放出来。此时，居家型客户逐步减少，投资型客户逐渐成为主导性客户群体，同时不乏少量边缘性客户（养老型、福利性企业客户等）。 布局特点—— 本项目整个小区水轴、陆轴、景轴三轴一体，整体烘托，体现出半岛旅游和沿湖居住特色。整个水系由西至东恰好使六大地块紧密联系，D、A、B和E、F、C被湖水隔断，水系蜿蜒曲折，相映成趣，建议以整个地块的水景为基点，可用游艇往返于各地块之间，满足现代人追求张扬个性的需求和利于涵养外向开放的心态。 建筑形态—— 住宅用地高达2.2的容积率，决定了D、E、F地块必须以小高层和高层为主，才能充分利用先天优势，提升居住品质。同时，地块有沿湖岸线较长的特点，因此，可沿湖设置少量低层住宅，如多层住宅、花园洋房、联体别墅、独立别墅等。 A、B、C旅游地块中A、B地块可沿内湖设置低层的商务、商业用别墅等建筑，作为临水宾馆、特色度假酒店等。因此，项目居住用地上的物业将与A、B的临水物业，形成两种物业类型和四种建筑形态。 建筑形态分布—— 整体特点：物业开发由D到E至F，建筑形态由北至南，由陆到湖，从高到低，形成梯级降低的天际视野，景观效果和物业价值逐步提升。 其中，D地块占地较小，临湖角度略弱，可以高层为主，西南临湖可少量花园洋房等低层单位。 E、F地块，与水联系亲密，湖岸线长，在以小高层、高层为主的前提下，可依湖建设独体及联排景观别墅和多层景观洋房，使别墅、小高层、高层依景观近远而建错落有致，再现极地冰雪城市观赏特点。 F地块景观丰富，建议朝南沿湖设置若干度假型别墅，同时，要注意保持容积率和建筑密度的合理性，达到既能保证收益率，也能保证项目品质的目的。 把本项目建设成一个武汉最大规模的旅游住宅社区，营造“能够充分享受海洋风情及旅游放松于一体的高档住宅社区和自由、开放、生态的居住环境”。 规划目标 规划理念 整个区域规划中最大限度利用“水生态”和“旅游”优势，坚持遵循尊重自然、注重环保的理念，尽可能保留原有地形地貌,，从旅游的环境观出发，体现与自然交融渗透，与旅游对话的共生设计理念，将生态意识、环境意识、文化意识与城市网络建设融为一体，建设“海洋文化主题居住生活区”。 导入“环境+文化”的新理念，通过环境与文化的互动，全面提升项目的文化品位。创建旅游住宅社区环境文化，是本项目独具的特色，坚持把自然环境和人造环境有机结合起来并致力营造“环境+文化+品质”的品牌形象。 规划原则 本项目地块由六大部分构成，A、C为综合用地，B为旅游用地，D、E、F为居住用地，该项目地块周边湖水环绕，总体结构上遵循“居住——旅游度假——商务”的规划肌理。 以海洋文化为基点，充分利用现有地形、地势及与外部的交通联系等先天特点，紧密结合水景、旅游项目及相关旅游设施等资源，营造出既相互差异、又整体统一、互相包容的多样化社区组团。在物业风格上，应充分体现海洋文化的多元化、包容性、开放性，不拘一格的吸纳各种区域性的海洋文化与文明，在建筑风格、景观营造手法、生活方式的引导上，引入其积极向上的元素，提升项目视觉冲击力、价值感和市场认同度等。 物业风格—— 对于大规模、大体量的本项目而言，不应拘泥于某一种风格上，可以充分吸纳多种区域性临海国度的居住文化精髓，通过项目的不同岛地为载体，营造差异化的物业风格、生活方式和价值观念等。将整个社区分割为多个带有不同海洋文化特色的主题居住小区，与极地海洋世界的整体主题构架相辅相成，相映成景。同时，以水景、水系为纽带，形成紧密联系和自然过渡。 规划建议 品牌概念 操盘策略 两大基本点 旅游＋地产 住宅总建面61.23万方 复合地产 大盘开发 两者同步开发，通过旅游带动项目市场关注度和人流，促进住宅物业价值的迅速提升，带动住宅销售，实现资金快速回收 。 策略一：项目开发