江苏镇江天桥路岗子下项目前期策划报告2009.ppt

镇江天桥路岗子下项目 前期策划报告 在世界经济版图上，镇江所处的长三角都市群是经济发展最快最为活跃的区域之一 在区域交通网络化的推动下，长三角都市群的一体化融合进程将加快 “宁镇地铁”2012年前开建，真正实现南京都市圈“半小时通达” 在一系列的轨道交通筹划中，南京地铁二号线东延至镇江段有望先行启动，2012年前开工建设； “宁镇地铁”2012年前开建，将真正实现南京都市圈“半小时通达”，届时公交卡将实现长三角八市通用。 镇江城市背景分析小结 项目区域价值挖掘小结 发展阶段——镇江房地产市场目前处于稳定发展阶段，特征是秩序逐渐规范化、竞争恶化，市场的细分开始出现 板块市场综述 供需结构——供应结构极不平衡，失衡现象明显，中低端项目供给过剩，竞争激烈，而高端项目供给较少，竞争度较低 综合镇江城市发展及房地产市场现状，同时考虑项目所处区位价值，本项目适宜打造成镇江的高端住宅项目 公寓市场小结 市场公寓产品小结 别墅市场小结 本项目发展战略 客户定位—— 本项目客户描述 经济评价——方案2成本利润率明显高于方案1，优选方案2，即纯高层 概念一：稀缺型空中别墅 “空中别墅”理念……“类联排别墅” 户户独门独院、前庭后院、家家体验首层距离地面“0”距离 1.8米宽敞花廊+6-9米挑高户前花园+后院 91％ 面积配比 建筑面积 面积段 产品 3号地块面积配比 220 130－140 85－90 100 ％ 72860㎡ 总计 9 ％ 54 ％ 37 ％ 6160㎡ 39520㎡ 27180㎡ 别墅 高层 3.7 容积率 41800 ㎡ 商业 78450 ㎡ 居住 120250 ㎡ 建筑面积 49亩 占地面积 2 号地块 2.8 容积率 商业 居住 建筑面积 占地面积 5410 ㎡ 72860 ㎡ 78300 ㎡ 42亩 指标 3 号地块 名称 主要经济指标 16F 23F 23F 23F 24F 23F 商业 高层住宅 绿化组团 绿化组团 3 2 绿化组团 18F 方案二：高层 两梯三户（90㎡） 两梯三户（ 130㎡＋90㎡＋130㎡） 全高层社区，绿化率最大化，多个组团，保障了每户观景的均好性 2号地块: 建议商业北向沿街布局，增强其商业属性； 住宅南向布局，保障一定的私密性，并形成核心组团。 3号地块: 全高层社区,主题绿化组团 面积配比 建筑面积 面积段 产品 130－140 85－90 3号地块面积配比 100 ％ 72890㎡ 总计 23 ％ 77 ％ 16640㎡ 56250㎡ 高层 3.7 容积率 41800 ㎡ 商业 78450 ㎡ 居住 120250 ㎡ 建筑面积 49亩 占地面积 2 号地块 2.8 容积率 商业 居住 建筑面积 占地面积 5410 ㎡ 72890 ㎡ 78480 ㎡ 42亩 指标 3 号地块 名称 主要经济指标 高层6000 元/㎡ 高层6000 元/㎡ 联排8000元/㎡ 预计售价 24.6% 19.1% 成本利润率 100%高层（72890㎡） 91%高层（66700㎡） 9%联排（6160㎡） 物业配比 方案二（纯高层） 方案一（高层＋联排） 方案 方案1：纯 高层91% 方案2：混搭方案 高层100% 项目物业方案 注：建安成本—— 一类高层2300元/ ㎡ 高层1800元/ ㎡ 联排 900元/ ㎡ 地价：设为200万元/亩 联排9% 从经济评价而言，方案2纯高层成本利润率明显高于方案1。 2、户型 通过稀缺性以及高附加值的户型， 打造项目产品的高价值属性 概念一：稀缺空中别墅 概念二：平层高附加户型 1.8米花廊，计入1/2建筑面积 以独特的别墅概念，打造产品亮点，提升项目品质 大别墅：标准层户（建筑面积：约168㎡） 高附加值的体现： 下层： 户前花园：12 ㎡（全送） 景观阳台：6.4 ㎡（半送） 玄关：10 ㎡ （半送） 上层： 景观露台：8.6 ㎡（半送） 凸窗：2.5 ㎡（全送） 夹层：7.5 ㎡ （全送） 总附赠面积：34.5㎡ 附赠比率：20.5% 类首层，体验首层距离地面“0”距离 前庭后院 二层别墅空间 一层 二层 夹层 层高6米=客厅3.9米+上空夹层2.1米 下层平面 上层平面 小别墅：标准层户 （建筑面积：约90㎡） 层高6米=客厅3.9米+上空夹层2.1米 总赠送面积：约29 ㎡ 赠送率：47 % 景观阳台＋户前院落＋花池：约18.21 ㎡ 客厅挑高上空：约10.88 ㎡ 概念二：平层高附加值户型 通过高附加值的面积赠送，突破原有户型，打造项目产品卖点 空中花园示意 封闭后的书房 366160 33840 400000 永隆城市