2011北京购房指南.docVIP

随着北京城市发展逐渐外扩，通州、大兴、房山、昌平成为大型开发商角力的主战场。而在限购持续作用下，不限购的商住两用房也成为购房亮点之一。同时，旅游度假的盛行，越来越多的人群对五花八门的海景房也有了极大热情。 购房有风险，置业须谨慎。如郊区房，往往价格很“丰满”，配套很“骨感”。商住两用房，买之前都说是“住”的，住进去之后，才发现水电都是“商”的。海景房，也屡现“前不见大海，后不见商店，念天地之悠悠，独怆然而涕下”的尴尬。 俗话说“外行看热闹，内行看门道”，此话引申为买房，则是既要看“热闹”，又要看“门道”。看“热闹”，要看区域商业医疗配套和社区人气，这一定程度上决定了置业区域的成熟度。看“门道”，则须细细考察粗至社区配套、户型面积，细至产权年限、施工材料等方方面面，否则一着不慎，悔之晚矣。 对于购房者来说，只有不厌其烦，看完“热闹”看“门道”，综合考虑房价、通勤时间、通勤成本、生活配套、居住环境、产品品质等因素，才能作出自己明智的选择。 此外，购房者还应有看“热闹”和“门道”的慧眼之下的一颗平常心。由于楼市调控的深化，不少泡沫较大的郊区盘纷纷跳水。如通州楼盘相继跳水，楼市整体价格被拉低至两年前的1.5万元/平米左右，一些楼盘就出现了因降价而引发的老业主维权，其实，潮涨潮落本是常事，在选购房产时应理性看待房价涨跌，以平稳的心态进行交易。 关键词：商住楼 细算居住成本 商住楼由于不限购以及“低总价、小户型”的优势，承接了一定的刚需族，成为当下楼市一大热点。今年5月16日，北京叫停商住楼，使得现有的商住项目成为“绝版”，商住楼的“火”依旧烧的很旺。 商住项目大部分位于地铁周边或者在商业繁华地段，比周边住宅项目的单价便宜2000-3500元/平米。同时不少五环外项目也成为了成交的主体，其总价较低，无论是按揭还是全款购买压力均不是很大。 单纯从购房角度来说，商住楼是目前刚需族不错的选择。但是购买商住楼，一定要注意购买和居住成本。 商住项目贷款首付必须5成，贷款的利率1.1倍，接近于购买二套房首付6成和1.1倍利率。但是贷款年限只有10年，对于资金周转能力不强的刚需族形成一定还款压力。 另外，商住项目电价、水价、物业费等都按照商业标准收取，居住成本略高。目前北京的商业用水6元/吨左右，商业用电在1元/度左右，而民用水在4元/吨左右，民用电在0.5元/度左右。不少项目声称民水民电，事实上并未做到。 因为具有办公用途，所以商住楼的居住环境和人员也较复杂，居住的舒适性不免打了一个折扣。另外对于住宅区必须的配套设施，商住楼也没有严格规定。 多数商住项目层高为4.9米的LOFT户型，由于要给首层预留较大高度作为日常生活工作使用，这样往往导致上层过于逼仄。如层高超过5米，建议优先考虑。 因为其商业立项的特点，土地使用年限一般只有四五十年，因此在转让上逊色于普通住宅。无论是将商住楼看做是作为过渡阶段的使用还是投资置业，都应结合项目年限作出考量。 关键词：郊区房 重点看交通配套 郊区置业，可以较低价格买到市中心所没有的清新空气、高绿化率；同时与城区高层住宅突兀的高度和逼仄的空间相比，郊区的房子多为低密度住宅，很少有高层塔楼，楼间距大，通风和日照都比市区强，郊区置业更加健康与舒适。 就北京的主要郊区板块而言，通州受通州新城、CBD东扩、地铁6号线开通等规划利好，大兴、亦庄受政府南城规划刺激，在一定程度上多方面的利好因素确实刺激着这些区域的发展，吸引了众多购房者的目光。 由于地段偏远，购买郊区住宅的时候，一定首要考虑交通问题，项目最好临近轨道交通，并避开堵车问题严重路段。 地段和交通无疑是选购郊区房源的首要考虑因素，北京多条近郊城市轨道的建设为几大近郊带来明显利好。如新增的昌平线可看作地铁13号线向北区域的延长线，此段地铁南点连接西二旗，将明显改善沙河、高教园区、南邵镇的交通状况。从南邵镇至西二旗转乘13号线后，在半小时内可到达西直门、中关村等密集商圈。 另外需考察项目周边，是否已经形成相对成熟和上规模的居住区，拥有足够规模的商业医疗及教育配套。 看完“热闹”看“门道”，要重点考察项目本身。如果项目周围已经比较成熟，可以相对不在乎楼盘的大小，但是如果项目周围尚待开发，则最好选择比较大规模的社区，以获得比较完善的社区配套，社区配套应以步行5分钟至20分钟能解决为宜。 如大兴的亦庄板块，区域产业基础和居住氛围日渐成熟。房山区域的长阳板块为CSD核心区，生活配套完善、商业较发达。对于首次置业的白领来说，选择在房山高教园区也是不错的选择，由于开发较晚，该区域楼盘价格尚未出现透支现象。 由于郊区土地性质纷繁复杂，既有工业园区性质的综合用地、工业用地，还有企业行政划拨用地，以及村属集体用地等。因此，在购买近郊房时必须注意合法性。 关键词：海景房 应实地细致考察 从距离上划