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专家支招验房装修过程中的维权问题-法律 专家支招验房装修过程中的维权问题 马丽宽 众所周知，商品房买卖问题多。而新买的商品房交房验收和装修过程中也容易出现问题，无不影响到业主的切身利益。为维护和保障广大业主的合法权益，记者在常委会期间，特意采访了河北省人大法制委员会委员、全国律师协会理事齐秀敏，就商品房验房装修过程中的相关案例进行了分析解读。 案例一：鹿泉开发区某大型小区交房，业主验房时发现地暖管出现接头，而据记者了解，地暖管原则上只允许用一根管子，如果存在接头是个隐患：将来埋在地下，房子装修使用过程中接头一旦出现问题，就会给业主本人及楼下邻居造成难以估量的直接和间接损失，维修起来也非常麻烦。对此，开发商方面表示依据《住宅质量保证书》， “供热管路，业主入住时，跑、冒、滴、漏现象，均在保修范围。保修期为两个采暖期。保修期之外由业主承担费用。”暖气管损坏本是开发商交房时出现的问题，而如果这个接头在两个采暖期后出现“跑、冒、滴、漏”现象，就得“由业主承担费用”——开发商埋下的“隐患”，将来由业主“埋单”，这样的规定合理吗？业主应该如何依法维权？ 【说法】 齐秀敏：首先，根据中华人民共和国行业标准《辐射供暖供冷技术规程》（编号为JCJ142-2012）第5.4.5的规定，埋设于填充层内的加热供冷管及输配管不应有接头。在铺设过程中管材出现损坏、渗漏等现象时，应当整根更换，不应拼接使用。施工验收后，发现加热供冷管或输配管损坏，需要增设接头时，应符合该规程5.4.6之规定。因此，业主在发现问题时应当及时要求开发商以及施工单位依据国家行业标准采取重换等必要措施，以防止人住之后出现跑、冒、滴、漏现象，造成自己以及邻居财产损失，维护自己的合法权益。 其次，关于超过两年保修期出现的质量问题由业主承担费用是不正确的。《住宅质量保证书》其中规定的保修期，是指施工单位对保修期内出现的保修范围内的质量问题无条件实施修复的期限，并非对工程质量承担瑕疵担保责任的期限。保修期届满，并不影响建设单位要求施工单位承担瑕疵担保责任，采取修理、重换、赔偿损失等措施是施工单位以及建筑单位的义务。而且，购房人在签订房屋买卖合同时，应注意合同中的有关保修期的条款是否有明显提示，如无明显提示该条款可能因为涉及格式条款的问题而归于无效，这样就能通过法律途径追究开发商、建筑商的违约责任，以维护自己的合法权益。 案例二：针对“案例一”中出现的问题，物业表示不是他们的职权范围，不予负责；而开发商方面表示这是承建方的问题，让业主与承建方协调解决。承建方某企业开发项目部最终出示了一份保证书，但所盖公章却是该企业开发项目部资料专用章。这样的保证书是否有效？物业、开发商、承建方的处理方式是否合法？业主该如何维权？ 【说法】 齐秀敏：项目部出具的保证书肯定是无效的。首先，承建方某企业开发项目部是否具有营业执照亦即是否具有对外独立责任的能力尚不清楚，并不能证明其是独立的主体；其次，保证书上所盖公章是该开发企业项目部资料专用章而并非公章，系对内使用，对外并无效力。综合以上两点，该保证无效。 对于物业、开发商、承建商的处理方式，首先，根据中华人民共和国建设部第八十八号令《商品房销售管理办法》第三十三条第一款的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 其次，根据我国《建设工程质量管理条例》第四十一条的规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。故针对上述问题，应由施工单位履行保修义务。 最后，根据我国《消费者权益保护法》的规定，消费者为生活消费需要而购买、使用商品或接受服务，其权益受该法保护。其中，第四十条规定，消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。销售者赔偿后，属于生产者的责任或者属于向销售者提供商品的其他销售者的责任的，销售者有权向生产者或者其他销售者追偿。 综上所述，购房者在发现上述问题时有权向商品房的开发商、施工单位主张权利，因此他们互相推诿肯定是错误的，其都有义务为购房者修复受损房屋并赔偿购房者的损失。如在保修范围和保修期限内，依据上述法律规定，出现此种问题应当由项目的开发商或者施工单位进行维修，采取包括重换等在内的方式达到使建筑物质量合格之目的，业主在出现此类问题时应积极协调开发商、承建方进行维权，并保存好相关证据资料，以便日后如协商不成进行诉讼使用。 案例三：新房装修之前，一般都要进行水电改造。而由于业主的疏忽，水电改造交底时