地产企业稽查案例.pptVIP

（十五）土地评估增值虚增开发成本?（几种评估） 检查人员在检查“开发成本”科目时发现，C项目的土地成本共2.5亿元，但《土地转让协议》中的地价款1.8亿元，两者相差了7000万元，这引起了检查人员的怀疑。检查人员对列支土地成本的记账凭证逐一进行检查，发现2009年8月，甲公司进行了资产评估，C项目用地评估值为2.5亿元。 甲公司做如下账务处理： 借：开发成本—C项目—土地成本 7000万元 贷：资本公积? 7000万元 经核实，土地评估增值部分进入开发成本并已在税前扣除金额为4000万元。 ?【处理决定】 根据《企业所得税法实施条例》第56条的规定，除另有规定外，企业资产按照历史成本计价，甲公司通过评估增值的土地成本虚增产品成本在税前扣除，追缴其企业所得税，加收滞纳金并处以0.5倍罚款。 （十六）资本公积转增资本未缴纳个人所得税 检查人员在检查“资本公积”科目时发现，C项目用地评估值为7000万元，已经转增资本。甲公司做如下账务处理： 借：资本公积 7000万 贷：实收资本——集团公司 5600万（80%） 实收资本——张先生（集团公司法人代表）1400万（20%部分） ?【处理决定】 根据国税函[1997]198号文件、国税函[1998]289号文件的规定，甲公司资本公积转增资本，其自然人股东应该缴纳个人所得税280万元，税款由甲公司代扣代缴； 由于甲公司未代扣代缴，因此根据国税发[2003]47号文件责令其补扣补缴，并根据《征管法〉第69条，给予50%的罚款。 思考：“未分配利润、盈余公积、资本公积—资本溢价”转增资本是否一律对自然人股东征收个人所得税？ （十七）股东借款超过1年，未代扣代缴个人所得税。 检查人员在检查“其他应收款”科目时发现，甲公司2009年6月借给其自然人股东张先生1000万元，2010年11月借给股东张先生1000万元，截至到检查期2011年8月，均未归还。 根据财税[2003]158号文件，股东借款年末仍未归还的，应当视同分红缴纳个人所得税，因此检查人员认为，两笔借款在当年年末均未归还，企业应当缴纳个人所得税400万元。 企业认为，第二笔借款借款期限尚未满1年，因此不能仅仅根据字面意思，年末不归还就缴纳个人所得税。因此只同意缴纳第一笔的个人所得税。税务机关经商议，采纳了企业的意见。 ? 【处理决定】 根据财税[2003]158号文件规定该行为应该缴纳个人所得税。根据国税发[2003]47号文件责令其补扣补缴个人所得税，并根据《征管法〉第69条，给予50%的罚款。 思考：公司股权架构的设计（直接持股模式和间接持股模式）。 （十八）收到个人所得税手续费未缴纳企业所得税。 检查人员在检查“其他应付款”科目时发现，甲公司2008年到2010年，共收到地税局支付的代扣代缴个人所得税手续费50万元，，企业做账： 借：银行存款—50万元 贷：其他应付款——50万元 用于购买办公用品支付时，企业做账： 借：其他应付款—50万元 贷：银行存款—50万元? 【处理决定】 企业收到手续费，属于劳务收入，应该缴纳企业所得税，因此应当调增应纳税所得额50万元，补缴企业所得税； 企业应当将劳务收入计提营业税金及附加，缴纳营业税（存在争议）。 （十九）对外促销礼品的个人所得税问题。 检查人员检查时发现，2010年企业促销时，发放礼品40万元，企业记账： 借：库存商品—礼品40万元 贷：银行存款—40万元 借：销售费用——促销礼品费 40万元 贷：库存商品——促销礼品40万元 【处理决定】 根据财税[2011]50号文件规定，企业应当按照“其他所得”代扣代缴个人所得税=40/（1-20%）*20%=10（万元）。 （三要三不要） （二十）以房屋对外投资未视同销售缴纳企业所得税、土地增值税。 检查人员发现，2008年甲公司以5000万元的房屋，乙公司出资1亿元共同成立了联营企业M公司，各占50%的股份