自考网络教育房地产开发与经营管理考试试卷及答案.docVIP

房地产开发与经营管理 一、名词解释题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）1. 商品房租赁2. 建设用地预审3. 房地产4. 房地产委托销售代理5. 假设开发法二、计算题（本大题共15分，共 1 小题，每小题 15 分）某商业铺面建筑面积250平方米,地处商业中心,预计在未来30年的有效经营期限内,平均月租金预计为300元/平方米,年租赁成本约为租金的20%,年空置率为8%,假定市场期望的投资收益率为10%,请问该商铺按照收益法估算的预期售价应定为多少？三、简答题（本大题共50分，共 5 小题，每小题 10 分）1. 简述征用农地过程中发生的经济和产权关系的变化。2. 城市国有土地使用权出让的方式有哪些？3. 投资型物业购买者购买行为主要受哪些因素的制约？4. 用于出租的房屋必须具备哪些条件？5. 房地产有哪些特殊性？四、论述题（本大题共15分，共 1 小题，每小题 15 分）如何理解全面营销？怎样实施全面营销战略？答案：一、名词解释题（20分，共 5 题，每小题 4 分）1. 参考答案：商品房租赁：是指房产所有者将房产使用权出租给承租者使用，承租者按照双方签订的租赁合同向出租者定期支付租金的行为。解题方案：从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。评分标准：名词意思解释完全正确给3分，比较正确给2分，不太正确给1分。2. 参考答案：建设项目用地预审,是国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案前,依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查.解题方案：名词解释的解答比较模式化,同学们可通过查阅教材等参考资料即可得到答案评分标准：名词解释要求回答精准才能得满分,否则不得分.3. 参考答案：房地产是指土地、建筑物及其附着物、以及附带的各种权益.解题方案：名词解释的解答比较模式化,同学们可通过查阅教材等参考资料即可得到答案评分标准：名词解释要求回答精准才能得满分,否则不得分.4. 参考答案：房地产委托销售代理：是指房地产中介机构受委托人的委托，按照委托合同的规定，代替委托人销售房地产的行为。解题方案：从课本及相关资料中可直接寻找答案，或通过自己的理解作答。评分标准：名词意思解释完全正确给3分，比较正确给2分，不太正确给1分。5. 参考答案：是投标报价常用的方法,是指根据以往的工程经验,假设工程费用、财务费用、税费等,从而估算地价.解题方案：名词解释的解答比较模式化,同学们可通过查阅教材等参考资料即可得到答案评分标准：名词解释要求回答精准才能得满分,否则不得分.二、计算题（15分，共 1 题，每小题 15 分）0. 参考答案：总价:300×12×（1-20%）×（1-8%）/10%×[1-1/（1+10%）30解题方案：收益法估算的方法要掌握,然后看清题干要求,先根据月租金计算出年租赁收入,并扣除年空置率带来的损失,从而根据收益率得出最终结果.评分标准：计算题要求计算过程严谨,结果正确,过程正确,计算结果错误可适当扣分,过程按其步骤给分,总分不得超过规定满分.三、简答题（50分，共 5 题，每小题 10 分）1. 参考答案：(1)改变了土地的使用性质。即把原来的农业用地改变成城市用地。(2)变更了土地所有权关系，即把原来的农民集体所有的土地变成国家所有的土地。(3)农民丧失了土地所有权，必须对所有者进行补偿，土地也在这个过程中实现了价值增值。解题方案：简答题按照要点得分，答对几点，相应得几分，总分不超过所规定满分。评分标准：2. 参考答案：我国国有土地使用权出让方式主要有：1.协议出让 2.招标出让；3. 拍卖出让。 解题方案：评分标准：3. 参考答案：制约因素有；1. 房地产投资收益水平； 2. 其他投资工具的收益水平； 3．市场内使用者需求特点、趋势和偏好。 解题方案：评分标准：4. 参考答案：必须具备的条件有；1. 能够正常使用的房屋； 2. 经过城市规划部门批准建设的单位和个人的并取得产权登记的房屋； 3．得到有关部门批准，准予出租的房屋。 解题方案：评分标准：5. 参考答案：（1）空间位置固定,其市场的地域性特征明显;（2）建筑形式易于模仿与克隆,产品生命力不强;（3）物理结构相对稳定,不易改变;（4）整体功能强,难以分零销售;（5）耐用期限长,效用高,潜在需求量大;（6）价值高昂,市场准入门槛高,有效需求低.解题方案：特殊性即为其区别于其他产品及其市场的特点,教材里面有很明确的讲解.评分标准：简答题按照要点得分,答对几点,相应得几