商业地产开发指南.docVIP

商业地产开发指南 自从中国加入WTO后，许多国际零售、娱乐、家居餐饮业的商业巨头均加快进军中国市场的脚步，一些新兴的商业类型推动了国内商业物业的发展。特别是以集合式的大型综合购物中心成为目前的开发热点，其以城市的商圈为主要的计算半径。 　　1、认识商圈 　　商圈范围是商铺吸引顾客的有效空间范围，不同的商铺所辐射的范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但实际上它是由不规则的图形组成的，与行政区划分没有关系。通常，商圈可以分为3个层次： 　　核心商圈――占50~70%的客流量 　　次级商圈――占15~30%的客流量 　　边际商圈――占10%左右的客流量 　　开发商业地产所要评估的商圈因素有： 　　客流--行人的数量； 　　车流--车辆数、车辆类型、交通拥挤程度； 　　停车设施--停车场的数量和质量，停车场到商店的距离； 　　交通条件：大规模公交系统的可获性，新近主要交通防线是否便于送货，公交车数； 　　商店构成：商店数量与规模、商店间的互补性，零售的均衡配置； 　　具体店址：易见性、区域内的布局、营业场地的规模与形状、场地和建筑的状况使用年限； 　　占用条件：自助或租用条件，劳动和维护费用，税金，区域规划的限制，自愿遵守的规则； 　　全面评价：商店大体位置，具体店址。 　　2、购物中心成为开发热点 　　截至2003年底，国内省会以上城市购物中心的总体数量已经超过300家，