中冶置业年唐山机场新区项目可行性研究报告.ppt

静态损益 项目财务分析 动态投资指标（上） 静态损益（左） 税前全投资利润率30.0%，税后20.1% 税前资本金利润率89.8%，税后60.2% 变现能力分析 项目财务分析 通过银行贷款、自有资金和销售回款，项目每期现金流均为正值，项目经济上可行。 假设项目销售周期为10个季度，至2009年末销售完毕。 到2007年Q4末银行贷款还清，2009年初可收回项目全部投资。 项目动态投资回收期（税前）为1.92年。 变现能力分析 项目财务分析 项目运作过程中资金压力集中在实现销售回款前。 项目最大资金缺口约为10.93亿元，发生于2007年Q2。 多方案比较 项目财务分析 多方案比较假设前提 “快、中、慢”三个销售速度的假设 市场价格呈“小步快走”上涨的假设 多方案比较 项目财务分析 经过测算分析得出： 回款速度和利润最大化存在矛盾 根据整体开发战略和收益目标建议选择方案一。 结论与建议 结论与建议 综上，唐山机场新区项目在社会、技术及经济方面均具有较高的可行性。 结论 - END - 项目市场定位 项目市场定位 产品定位 两项注意 第一要注意产品前进半步，户型做市场主流 客群的需求特点决定产品前进半步 户型配比做市场需求的主流产品 第二要注意90平米新政 合理利用政策的空隙 降低政策和市场风险 户型定位 项目市场定位 物业档次 物业名称 一居室 两居室 三居室及以上户型 面积区间 比例 面积区间 比例 面积区间 比例 高档项目 天元俊景 50 5% 70-90、90-110 5%、25％ 130-150、150-200 35%、10％ 丽景琴园（三期） —— —— 110－120 15% 140 80% 尚座 61 10% 100－105 20% 117、136、137 60% 中档项目 丽景新城（一期） —— —— 100－110 70% 130－140 30% 宏扬香木林（一期） —— —— 95、105 30%、10％ 135/160 20%、20％ 鹭港（一期） 50、58 5% 70-95 35% 105－130、150－190 35%、10％ 馨秀园 —— —— 98/110-120 10%、40％ 130－140 50% 金洋旺座 —— —— 102/103 55% 130-140 20% 2005-2006年典型项目（已售部分）户型统计 产品前进半步，户型做市场主流 选取中高档项目，做户型统计分析 户型定位 项目市场定位 2005－2006年典型项目已售部分户型统计分析 项目类型 数据类型 一居户型 两居户型 三居及以上户型 合计 30－50 50－70 70－90 90－110 110－130 110－130 130－150 150－170 170－200 高档项目 绝对数统计（万平米） 　 2.15 0.95 7.45 0.6 2.4 14.65 0.95 0.95 30.1 相对数统计 0% 7% 3% 25% 2% 8% 49% 3% 3% 100% 中档项目 绝对数统计（万平米） 　 0.75 4.50 9.62 1.44 5.25 7.15 2.75 0.75 32.21 相对数统计 0% 2% 14% 30% 4% 16% 22% 9% 2% 100% 合计 绝对数统计（万平米） 0.00 2.90 5.45 17.07 2.04 7.65 21.80 3.70 1.70 62.31 相对数统计 0% 5% 9% 27% 3% 12% 35% 6% 3% 100% 90平方米以下量小 两居90－110 三居130－150 大面积量小 市场需求结构分析 产品前进半步，户型做市场主流 户型定位 项目市场定位 做市场主流产品 本项目户型配比考虑 一居户型 两居户型 三居户型及以上户型 30－50 50－70 70－90 90－110 110－130 110－130 130－150 150－170 170－200 0％-5％ 0％-5％ 5％-10% 15%-20% 0-5％ 5％-10% 35%-50% 5％-10% 5％-10% 主力户型 两居90－110 三居130－150 产品前进半步，户型做市场主流 户型定位 项目市场定位 注意90平米新政 严格执行新政 市场风险非常大 三种情况的分析 完全不限制 限制一部分 完全限制 户型定位 项目市场定位 注意90平米新政 完全不限制 整体按照市场需求设计户型配比 应对方案一 政策风险高 市场风险小 如果规划设计不受新政限制 风险分析 直接销售 销售政策控制力度小 对策分析 户型定位 项目市场定位 注意90平米新政 限制一部分 小于90平米按照1＋1使用来设计 应