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e时代电讯市场推广策划方案.doc
e时代电讯市场推广策划方案
时代电讯市场
一 e 推广策划方案
广州合力广进顾问有限公司
二○○三年五月十九日
解读e时代——戴着枷锁的舞者
随着五次对e时代电讯市场项目考察的不断深入,我们越来越觉得压力的沉重,也越来越惊叹于项目的“标新立异”。连同行的地产界知名人士、广州富力集团营销总监舒浩也禁不住发出这样的慨叹:本项目一定能创下长沙地产界的先河。我们无法从他的话中体味出哪怕一丝的喜悦,因为很明显的,这只是一句充满了善意的调侃的结语。
二
在进行项目总结的时候,有一句话老在笔者的脑海里闪现:戴着枷锁的舞者。舞艺,本应是舒展的、灵动的、鲜明的。一旦为舞者戴上枷锁、镣铐,无论结局如何,其过程都一定十分地不自在。最终,要么很精彩,要么很失败。
而e时代自己戴上的,又是怎样的一副枷锁呢?
1、项目定性——自缚。
现在的房地产市场,对项目的定性已经越来越要求单纯。在复合型项目上,也要求必须主次分明。在物业配比上,也同时要求主次分明,而且必须泾渭分明。而在e时代电讯市场项目上,我们无法直观地看到它定性上的重点(定性,包含了属性定位、功能定位各方面)。
三
2、产品设计——自剗。
对于商业物业而言,人流的组织、对外的引导等都非常关键。这就要求每一层楼层都要有鲜明的外在展示及导流系统。特别是负一层物业,倘作独立商业用途,一般都要求要规划有与路面对接的直接出入口。
对于写字楼而言,其出入通道应严格地与商业功能区区隔,并且出入处(电梯大堂)处理亦要求有足够的空间。
反观e时代电讯市场,在产品设计上对此点似乎缺乏必要的考虑,这就造成了两个明显的销售制约:
? 负一层必须要与一楼捆绑,而且目标对象限制性加强。
四
? 写字楼与商业物业功能交叉,空间出现非独立性。
3、销售规划——自囚
复合型项目,特别强调其销售次序安盘上的合理性。由于商业物业对写字楼的影响较大,因此在销售规划上应先推写字楼,后推商铺,并且在宣传上要严格控制商铺属性的告知。推售商业物业时,亦应遵循先难后易。先租后售的原则。应用在本项目上,其合理的销售规划应为:
? 先推写字楼物业——控制线:70%-80%。
? 同时展开商铺物业的招商(暗招。采用人推方式)。
? 推负一层、一层。
? 后推二、三层。
五
六 项目总体概况
1、项目概况:
? 用地面积:6.5亩
? 功能分区:
——B1层至第3F为商铺。 ——4F为灵活招商层。 ——5F为食街(已租出)。 ——6F-11F为写字楼。
——12F,金海林自用办公场地。——13F为会所。
七
? 配套:中央空调、闭路电视、通讯网络、自动报警及消防等全智能化,扶梯6台、货梯1台、客
梯5台、超大地下车库(7388㎡)、美食街、五星级业主会所俱乐部。
? 周边环境:家乐福、百盛、必胜客、麦当劳、肯德基、各大银行、银河证券、平安保险公司、宝
南街电讯电器市场??等等。
? 交通:9、109、115、116、402、111路公交车
? 价格:
——B1F 10000元/㎡
——1F 25000元/㎡
——2F 23000元/㎡
——3F 8000元/㎡
八
2、项目的优劣势分析
2-1.项目优势分析:
? 地理位置——位处芙蓉中路,集城市中轴与宝南街电讯电器市场商脉于一身,周边配套成熟、完善,专业市场气候、商务办公气候成熟。
? 经营配套设施完善。
? 已有租售业绩,且已开业的部分商铺经营较为活跃,对市场信心建设存在有利的因素。 ? 能接受较为灵活的营销手法、思想。
九
2-2.项目劣势分析:
功能配置不合理,配比主次不分明。
导流系统(主要是人流导向系统)不够合理。
销售控制不够,所剩均为难点,销售将会非常困难。 十
十一 项目商铺物业分析
1、商铺物业概况:
? 楼层分布:B1F-3F
? 总总建筑面积:10570.13㎡
? 售价:
——B1F 10000元/㎡
——1F 25000元/㎡
——2F 23000元/㎡
——3F 8000元/㎡
? 动线组织(朝向)
——B1F、1F,朝向芙蓉中路。
——2F、3F,向建湘中路。
? 目标消费群:电讯、电器经营户、投资
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