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二手房的专业知识及过户程序 专业知识 （一）税金： 大产权（商品房）⑴契税:(总房款)1.5%,⑵印花税:1‰ 小产权(房改房)⑴契税:(总房款)1.5%⑵土地出让金(当年成本价)1%,⑶印花税: 1‰ 经济适用房:1.有购买经济适用房资格的,变更后仍是经济适用房的. ⑴契税(当日购房原价)1.5%⑵印花税1‰ 2.房屋满五年变更后成为商品房的(有无北京户口均可购买) ⑴契税(总房款)1.5%⑵印花税: 1‰⑶综合地价款10% 4) 标准价产权: ⑴契税:(总房款)1.5%⑵土地出让金(当年成本价)7%,⑶印花税: 1‰ . （二）产权性质: 小产权房:按国家规定标准,成本价购买, ,未交土地出让金为小产权 大产权房:(a)商品房,开发商已将3%土地出让金交给国家为大产权 (b)小产权变大产权,经交易所交易过的房改房,交过土地出让金的为大产权房. 优惠价产权房:产权人享受国家或单位某项优惠政策的,产权证上盖有优惠价出售的章,为优惠价产权房,必须到交易所补交6%(成本价)改成本价后,再进行上市交易. 无证产权房:产权人已按成本价购买,产权证尚未下发,手里有购房发票,能够证明此房为无证产权房 （三）哪些二手房可以上市交易 私产平房且拥有合法房屋产权证书 已购商品房并已取得合法的房屋产权证书 已取得合法房屋产权证书,经房屋土地管理局批准获准上市交易资格的已购公房,已购经济适用房. 但是:有下列情况之一的房屋不得上市交易 产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的 已抵押且未经抵押权人书面同意出售的 房屋上市出售后形成新的住房困难的 房屋所在地区户籍冻结,已列入拆迁公告范围内的 住房面积超过本市人民政府控制的 以低于房改政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房价款的 法律法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的 （四） 卖方收益分配如何计算 出售已购公有住房属于规定标准面积内的部分,其售价在每建筑平方米4000元(含)以下部分,全部归出售人所有,售价在4000—mmxlsslsx5000(含)的部分,80%归出售人所有,20%交售房单位,售价在出售每建筑平米5000元以上部分,50%归出售方所有,50%交售房单位. 二、二手房交易买卖双方应准备的文件资料 （一）卖方 房屋产权证明 原购房合同 原购房发票 房屋所有人户口本 房屋所有人身份证 房屋所有人人名章 共有人同意出售证明 若交易房屋性质为已购公房还需提供: 已购公房 住房上市征询意见表 已购公房 住房上市申请表 （二）买方 身份证2)户口本3)购房人人名章 若购房人为外省市人士,则需提前办理外省市个人在京购房批准通知单 三、外省市人士如何在京购买二手房 根据北京市房地产市场管理委员会的规定,外省市个人购房者持本人身份证,暂住证原件到北京市房地产交易中心办理外省市个人在京购房批准通知单以此取得在北京市范围内买房的资格 外省市个人持本人有效证件,身份证,暂住证原件到交易中心的交易大厅,由工作人员审核其证件合法性后,在计算机上为外省市个人填写外省市个人在京购房申请表,由购房本人签字确认. 交易中心工作人员将外省市个人在京购房申请表连同相关证件复印件报送北京市房地产交易市场管理委员会在交易中心设立办公室,由其审核无误后,出具外省市个人在京购房批准通知单 外省市个人到交易中心领取到外省市个人在京购房批准通知单后,享有有效期的在京购房资格. 四、办理二手房贷款： （一）、商业贷款： 二手房商业贷款是购房人以在房地产二级市场上交易的楼房作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。和商业银行目前开办的二手房抵押贷款金额最高可达所购房产评优价值的80％，外地人为80％，贷款期最高可达20年，贷款利率执行人发银行公布的同期个人住房贷款利率。 申请二手房商业贷款应具备的条件： １）、年满１８周岁公民，具有完全民事行为能力，具有北京市城镇居民常住户口合法的有效身份证明。 ２）、申请人有稳定的合法收入，有还本付息的能力。 ３）、借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物。 ４）、所购房产的产权明析，符合北京市政府规定的可进入房地产市场流通的条件。 ３、申贷人应提供的证件、资料 １）、买卖双方签订的购房合同。 ２）、收入证明（单位收入证明、并可选择存款证明，有价证券，其他房地产证明及其他收证明） ３）、身份证和户口薄及婚姻状况证明。 ４）、配偶身份证。 ５）、若购房人为企业法人的须提供企业法人营业执照，法定代表人证明书，公司章程，验资报告及近期财务报表和贷款证等有关证件资料。 ６）、若购房人无北京市常住户口，除上述资料外，须提供暂住证及