2017中级会计职称《中级会计实务》知识点第四章投资性房地产.docx

2017中级会计职称《中级会计实务》知识点第四章? ?? ???投资性房地产一、?投资性房地产概述　　??1、投资性房地产的定义与特征　　投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。　　??2、投资性房地产的范围范围注意问题已出租的土地使用权（1）企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；（2）以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产持有并准备增值后转让的土地使用权按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产已出租的建筑物（1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，以经营租赁方式租入建筑物再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产；（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产　　【提示】下列各项不属于投资性房地产：　　(1)自用房地产　　即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：　　①企业出租给本企业职工居住的房屋;　　②企业拥有并自行经营的旅馆饭店;　　③企业自用的办公楼、生产车间厂房等。　　(2)作为存货的房地产　　作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。　　如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。　　【例题?多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有(　　)。　　A.已出租的土地使用权　　B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物　　C.持有并准备增值后转让的土地使用权　　D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼　　【答案】AC　　【解析】选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，不具有所有权，再转租的建筑物不能作为投资性房地产核算;选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。　　【例题?判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。(　　)　　【答案】×　　【解析】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有产权，不能确认为投资性房地产。　　【例题?多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有(　　)。　　A.已出租的建筑物　　B.待出租的建筑物　　C.已出租的土地使用权　　D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物　　【答案】AC　　【解析】投资性房地产包括：　　(1)已出租的土地使用权;　　(2)持有并准备增值后转让的土地使用权;　　(3)已出租的建筑物。　　选项B，待出租的建筑物不属于投资性房地产;选项D，不属于企业的资产。　　【例题·单选题】2014年1月1日，甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同,乙企业将其持有产权的一栋办公楼出租给甲企业,为期5年。甲企业一开始将该办公楼改造后用于自行经营餐馆。由于连续亏损,2016年1月1日，甲企业将餐馆转租给丙公司,以赚取租金差价。下列说法中正确的是(　　)。　　A.甲企业2016年12月31日应将办公楼作为投资性房地产列报　　B.乙企业2016年12月31日应将办公楼作为投资性房地产列报　　C.丙公司2016年12月31日应将办公楼作为固定资产列报　　D.甲企业2016年12月31日应将办公楼作为固定资产列报　　【答案】B　　【解析】对于甲企业而言,不拥有该栋楼产权，不属于其投资性房地产;对于乙企业而言,则属于其投资性房地产，选项A错误，选项B正确;经营租赁方式租入的资产不属于承租人的资产，选项C和D错误。　???二、投资性房地产的确认和初始计量　　?投资性房地产的确认和初始计量　　将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：　　1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;　　2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。　　(一)外购的投资性房地产的确认和初始计量　　对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。　　企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。　　【例题?单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是(　　)。　　A.企