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关于重庆市商业银行住房按揭风险管理分析 　　[摘要]本文以重庆市商业银行个人住房贷款为例，对个人住房按揭贷款风险管理进行分析。 　　[关键词]个人住房按揭贷款 风险分析 商业银行 平均收入 　　 　　一、重庆市商业银行个人住房按揭 　　 　　1.定义：是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式 　　2.借款人条件：具有完全民事行为能力的自然人，年龄不超过65周岁；具有城镇常住户口或有效居留身份；信用良好，有稳定的经济收入，家庭其他成员共同参与偿还贷款本息的，每月还款额不超过家庭月均收入的50%；与售房单位签订有真实、合法的购房合同；在我行开立个人结算账户，应有我行规定的首付款项。 　　3.业务特点和优势：借款人购买第一套自用住房的，应有房屋全款20%以上的自有首付款，借款金额最高不超过所购房屋全款的80%。对借款人贷款购买第二套(含)以上房屋的，首付款比例不低于30%。借款期限最长不超过30年，借款期限加借款人年龄不超过65岁。房屋财产保险按照借款金额投保。借款期间可多次部分提前还款。贷款期满一年，允许全部提前还款。免公证费、律师费。 　　4.借款利率：借款人申请购买房改房或第一套自用住房的，借款利率按照不低于人民银行公布同期同档次贷款利率下浮10%执行；购买商业用房、高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)房屋的，借款利率按照同期同档次贷款利率及有关上浮规定执行。 　　5.还款方式：分为等额本息和等额本金两种。 　　6.借款担保：借款人须以所购房屋作抵押，并办理抵押登记手续，在抵押期间，房屋两证交我行保管。抵押登记费用由借款人承担。 　　7.业务流程：借款人与售房单位签订《商品房买卖合同》，并支付首付款项；借款人填写申请审批表，并向经办行提交相关资料；经办支行受理，对借款人提交的资料进行审查，审查合格的，借款人与经办行签订《借款合同》，经办??逐户与售房单位签订《保证合同》，同时在房屋产权登记机关办理房屋的抵押登记手续。借款人在经办行指定的保险公司处办理房屋财产保险；在办理完毕抵押登记及保险手续后，经办行发放贷款；借款人按月还本付息，全部贷款本息清偿完毕，办理房屋抵押登记注销手续。 　　 　　二、现状 　　 　　据笔者亲身于重庆市商业银行某支行实习期间，整理个人住房按揭贷款相关文件档案，列下表： 　　XXX个人住房按揭贷款 　　 　　按照银监会的个人住房按揭贷款指引，个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款的还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%比重。以一家月收入5000元为例，该家庭每月所能承担的最大按揭还款金额为2500元，并且根据相关规定，该家庭第二套住房按揭贷款每月还款金额将与第一套住房按揭贷款每月还款金额进行累加，累积金额也不得超过该家庭收入的50%比重。另外，房屋首付款不得低于房屋总价的30%比重。 　　 　　三、风险分析 　　 　　借款人风险：2007年重庆市春季房屋交易会上，重庆市房屋平均价格为3100元/平米，居全国第27位；重庆市主城区职工平均工资：大渡口区 13629元；沙坪坝区 13438元；渝中区 13430元；江北区 12570元；九龙坡区 11518元；北碚区 11192元；南岸区 11118元；渝北区 10476元；巴南区 9684元。重庆市商业银行个人住房按揭贷款利率为：政策性住房按揭贷款(一般为公积金贷款)：4.86%/年，商业性住房按揭贷款：6.12%/年。以一家3口购买两居室一客厅80平米住房为例子，按照重庆市2007年房屋平均价格进行计算，20年期共计240个月，房屋的总价格为248000，而贷款人在交过最低首付30%共74400元吼应付金额总数为政策性贷款：342339.20元，商业性贷款：386086.40元，每月应还款为政策性贷款：1426.41元，商业性贷款：1608.69元。按照每月还款金额不得大于家庭收入的50%比重，该家庭的收入应该大于2826.82元，如果是商业性贷款的话，就应该大于3217.38元。 　　通过重庆市人均工资可以看出，仅有排名第一的金融业和第二的信息传输、计算机服务和软件业能够满足住房按揭贷款条件。但是据笔者从重庆市商业银行内部获取的信息来看，个人住房按揭贷款人收入最低为3500元，最高为12000元，其真实程度存在一定水分。大大增加了借款人违约风险。 　　 　　四、市场风险 　　 　　(1)市场无序竞争。近年房地产市场供给充足，但价格居高不下使空房沉淀不少，当开发企业无法实现资金回笼时，会通过虚拟按