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基于熵权模糊综合评价法住宅开发项目后评价研究 　　摘要：构建了住宅开发项目后评价指标体系，引入熵值理论，建立了住宅开发项目后评价的模糊综合评价模型。利用熵权的特性求出各指标的客观权重，通过实例项目进行后评价和评价结果分析，证明了该评价模型应用的科学性和合理性。 　　关键词：住宅开发项目 项目后评价 熵权 模糊综合评价 　　 　　一、引言 　　住宅开发项目后评价是建立评价指标体系对项目实施过程作出综合性评判，通过对比考察项目在开发全过程中的科学性和目标的实现程度，并将反馈的信息运用于未来类似项目，对提高项目管理水平、降低项目风险具有重要的现实意义。 　　二、住宅房地产项目后评价指标体系的确定 　　住宅开发项目后评价的目的是通过对实际状况与前期预测进行比较，找出实际与预测的偏离程度及其产生原因，并提出有效的改进措施，为后续项目的开发提供借鉴参考。根据指标选取的系统性、科学性、可比性原则，从建设过程、经济效益、业主满意度三个关键方面构建后评价指标体系。其中建设过程又设前期工作、规划设计、建设实施和营销推广等四个二级指标，经济效益又设融资能力、偿债能力和盈利能力，业主满意度又设房屋交付质量、物业管理和小区环境规划等二级指标。 　　三、熵权模糊综合评价的原理和方法 　　（一）熵权值的计算方法 　　由于不同评价指标的重要性不同，对项目后评价结果的影响也不同。因此，需要对项目后评价的评价指标进行赋权。熵权法是根据各评价指标数值的变异程度所反映的信息量大小来确定权数，这种方法将主观判断与客观计算相结合，避免了权重确定的主观随意性，增强了权重的可信度。 　　现设有m个评分人，n个评价指标，其形成原始的评分矩阵为X＝（xij）m×n，则熵权值的计算步骤如下：①对评分矩阵X＝（xij）m×n进行数据标准化处理，得到矩阵Y＝（yij）m×n，，且满足yij∈[0,1]；②根据熵的定义，计算第i个一级指标下第j个二级指标的熵值：，其中，，当fij＝0时，规定fijlnfij＝0；③计算第j个二级指标的熵权：，其中gj＝1－Hj，从而得到第i个一级指标下的二级指标权重集为：wi???｛wi1,wi2,∧,wij｝，且满足；④计算一级指标i的权重：，得到一级指标权重集为w＝｛w1,w2,∧,wm｝，满足。 　　（二）基于熵权的模糊综合评价模型 　　模糊综合评价是利用模糊隶属度理论，把定性指标合理地定量化，能较全面地反映出评价对象的状况。本文把模糊综合评价法引用到住宅开发项目后评价中，以期使后评价结果更加客观、全面。 　　模糊综合评价法的具体步骤如下： 　　1、确定项目后评价因素集 　　设评价因素集是项目综合后评价指标的集合，它具有层次性，即一级指标为：U＝｛u1,u2,u3,∧,um｝，二级指标为：Ui＝｛ui1,ui2,ui3,∧,uij｝，其中Uij表示第i个准则层下的第j个指标。 　　2、建立评语集V 　　评语集是对各个指标作出可能评价结果的集合。按照具体情况将评价标准划分为若干个等级，根据住宅房地产项目后评价的目的，设评语集为：V＝｛v1,v2,v3,v4,v5｝＝｛优秀，良好，中等，合格，差｝。 　　3、确定各评价指标的权重 　　由熵权值法计算得评价指标权重，一级指标的权重集为：w＝｛w1,w2,∧,wm｝；二级指标的权重集为：wi＝｛wi1,wi2,∧,wij｝。 　　4、确立隶属关系求得模糊矩阵R 　　通常采用模糊统计法，由专家或相关人员对评价指标打分，统计打分结果并归一化，从而得到模糊评价矩阵R。 　　 　　其中，Ri为第i个评价因素的模糊评判向量，rij表示i个评价指标对第j个评价等级的隶属度，反映了评价指标与评价等级之间用隶属度表示的模糊关系。n表示被评价指标的个数，k表示评语集中评价等级的数目。 　　5、模糊综合评价 　　设结论集为B，首先进行一级模糊综合评价，根据熵权法计算出的指标权重W和已经建立的模糊评价隶属度矩阵R，利用模糊运算法则进行模糊运算，求出评价指标对评价集的隶属向量Ei： 　　 　　然后进行二级模糊综合评价，根据模糊向量单值化的原则，得出综合评价结论： 　　B＝W#8226;R＝[b1,b2,b3,∧,bm]。最后，根据所赋分值，应用加权平均法对评语集进行分析讨论。 　　四、应用实例 　　本文以西安市某住宅开发项目作为分析实例。该项目占地面积101.25亩，共11栋单体建筑，总建筑面积18.1037万m2。该项目于2002年6月开始实施，到2009年10月所有住宅均已完成销售并交付使用，开展项目后评价工作的时机较为成熟。现聘请了8位对该项目比较了解的相关专家，对项目进行后评价。 　　（1）确定评价等级 　　为方便计算，设定Y值分别为95、85、75、6