房地产企业的破产清算程序及与普通企业破产清算程序的区别.docVIP

房地产企业的破产清算程序及与普通企业破产清算程序的区别2014-04-02 09:59:04???来源：北京京润律师事务联系电话　　1、房地产企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，业务包括城镇土地开发、房屋营造、基础设施建设以及房地产营销等。与普通企业破产相比，房地产开发企业破产具有其特殊性。　　首先，破产债权人的特殊性。房地产企业的债权人除包括劳动债权人、税务征收机关、材料供应商、银行抵押权人等，还包括被拆迁人、购房人、建设工程承包人等特殊债权人，在破产清算中，如果不能妥善有效地平衡各方利益，可能会引发群体性事件，甚或危及社会稳定和金融稳定。 　　其次，破产债权性质的特殊性。房地产开发涉及国计民生，相关债权人代表的利益往往事关重大，存在价值冲突和利益协调的问题，例如，建设工程价款受偿权涉及农民工权益保护、银行抵押权涉及金融安全、购房人和被拆迁人权利涉及到生存权和物权保护。 　　最后，登记批准程序的特殊性。房地产开发涉及土地流转、房屋买卖、土地使用权抵押等诸多需要登记、审批的事项，处理房地产开发企业破产，需要对相关登记审批事项予以特别关注。 　　因此，房地产企业的破产应实行特殊的清算程序。 　　2、房地产企业破产债权清偿顺序的确立，应当遵循公平原则和审慎原则。 　　(1)公平原则。公平原则的实质是，“相同情况相同对待，不同情况不同对待”，具体而言，就是“在破产清算中将各种性质的债权或权益区分开来，分别就诸如破产费用、共益债权、劳动者工资与其他费用，国家税款、别除权、普通债权以及劣后债权等实体权利的构成要件以及实现途径、先后顺序做出明文规定。” 房地产开发企业破产债权清偿中，公平原则的具体要求包括，对各类性质不同的债权加以区分，分别予以必要的保护;对某类性质的债权的构成要件、先后顺序加以明确，以确保可操作性;对相同类别的债权予以同等对待，在破产财产不能满足破产债权总量时，同类债权按比例清偿。 　　(2)审慎原则。审慎原则要求，确定某类债权较其他债权优先受偿，需要审慎依据现行法律和政策的所认可价值取向和利益衡量，辨析该类债权代表的利益是否有必要予以优先保护，在确立房地产开发企业破产债权清偿顺序时，审慎原则尤为重要。审慎原则还要求，尽量将优先于担保物权受偿的破产债权数量维持在最低水平。 　　3、从应然角度出发，房地产企业破产债权清偿顺序应有特殊性，建议顺利如下： 　　(1)签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权; 　　(2)建设工程价款优先权; 　　(3)银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿; 　　(4)破产费用及共益债务; 　　(5)预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金; 　　(6)所欠税款及前项规定以外的社会保险费用; 　　(7)普通破产债权。 　　1 、由债权人或债务人向人民法院申请公司破产。　　2 、法院受理破产申请后，对债务人的其他民事执行程序、财产保全程序必须中止，同时，法院受理后，应当及时通知债务人的开户银行停止办理债务人的结算业务。开户银行支付维持债务人正常生产经营必需费用时，需经人民法院许可。 　　3 、法院裁定宣告进入破产还债程序后，就在 10 内通知债务人和已知的债权人，并发出公告。债权人应当在收到通知后 30 日内，未收到通知的债权人应当自公告之日起 3 个月内，向法院申报债权。逾期未申报债权的，视为放弃债权。债权人可以组成债权人会议，讨论破产财产的分配处理方案以及和解协议。 　　4 、法院成立清算组织。清算组由股东代表，有关机关及相关专业人士组成。 　　5 、清算组负责破产财产的保管、清理 、估价、处理和分配。清算组织可以依法进行必要的民事活动，他们对法院负责并报告工作，接受法院和债权人会议的监督。 　　6 、法院组织成立破产清算组织的，破产财产处理和分配方案由破产清算组织提出，经债权人会议讨论通过，报请法院裁定后执行。 　　7 、破产财产分配完毕，由清算组织提请法院终结破产程序。破产程序终结后，未得到清偿的债权不再清偿。 　　8 、破产程序终结后，由清算组织向公司原登记机关办理注销登记。 　　人民法院宣告企业破产的裁定，自宣告之日起发生法律效力。破产宣告的法律后果是：第一，债务人自破产宣告之日起停止生产经营活动。为债权人利益确有必要继续生产经营的，须经人民法院许可。第二，破产企业从破产宣告之日起，即丧失对自己财产的管理权和处分权，