次承租人经营时间与店面转让费的分担.doc

次承租人经营时间与店面转让费的分担2012年月日——江西吉安中院判决袁秋生诉刘晗英房屋租赁合同纠纷案裁判要旨 店面转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，因房屋租赁合同产生的店面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，主要考虑次承租人承租店面经营的时间来确定转让费用在承租人及次承租人间的负担。 案情 刘晗英于2010年3月20日与店主章呈云的岳父涂有贤签订了《店面出租合同》，合同约定了租期从2010年4月1日至2011年3月30日止以及刘晗英在租期内无权转租等内容。2011年2月，袁秋生得知刘晗英承租的店面要转让，便于2011年3月6日与刘晗英签订了一份协议，约定刘晗英将店面的经营权转让给袁秋生等事宜，但未约定租期；袁秋生支付给刘晗英转让费3.85万元。2011年4月，因合同到期，店主章呈云要求收回店面，遂起诉袁秋生，要求袁秋生搬出店面并赔偿相关损失。后经法院判决确认：袁秋生与刘晗英签订的转让协议无效，判令袁秋生搬出店面，并按每月680元租金支付给章呈云。袁秋生在该店内从2011年3月经营至2012年1月。 袁秋生向江西省永丰县法院起诉，要求刘晗英返还转让费3.85万元，并赔偿经济损失。 裁判 江西省永丰县人民法院经审理认为，原告袁秋生与被告刘晗英签订的转让协议经法院判决认定为无效合同，刘晗英收取的3.85万元转让费因合同无效而导致其取得该款没有依据，应当予以返还。同时，袁秋生在与刘晗英协商租赁该房屋时，应当了解房屋的权属及刘晗英有无转让权，因其疏忽没有了解，袁秋生对造成合同无效存在一定的过错，因此应承担相应的责任；刘晗英明知自己无转租权而进行转租并收取转让费，其主观过错较大，应承担主要责任。考虑到袁秋生已经营了约10个月，酌定由其承担30％的责任为宜。袁秋生要求刘晗英赔偿损失，但未提供任何损失证据，故不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、被告刘晗英返还原告袁秋生店面转让费3.85万元的70％即26950元，其余损失由原告自行负担；二、驳回原告的其他诉讼请求。 袁秋生不服，提起上诉。 江西省吉安市中级人民法院经审理认为，房屋转让费是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。但刘晗英与袁秋生签订的转让其承租的房屋经营权合同并没有约定转让费用具体包含的费用性质，而且，当事人表示该转让费主要是一种经营权的转让费用，是沿袭市场惯例的做法。现因次承租人袁秋生未与房主就租赁房屋事宜达成一致，导致转让行为无效，该转让费应按无效合同的后果进行处理。鉴于次承租人袁秋生支付转让费用并意欲承租店面主要目的是为了经营活动，原审法院根据袁秋生客观上已经在该店面经营约10个月的事实，酌定由刘晗英承担返还转让费的70％的责任并无不当。 吉安中院判决：驳回上诉，维持原判。 评析 本案争执焦点是：袁秋生支付给刘晗英的店面转让费在转租合同无效后应该如何分担？而关于店面转让费的性质，有装饰装修费用，对未到期房屋使用权升值的费用和垄断利润三种观点。由于法律没有明确界定店面转让费是何种性质的费用，还是包含多种不同性质费用的复杂集合，导致法院在审理时没有统一的法律适用标准。 笔者认为，房屋租赁合同产生的店面转让费纠纷，应当在区分转让费性质的基础上，主要考虑次承租人承租店面经营的时间来确定该转让费用在承租人及次承租人间的负担。 首先，应当区分店面转让费用的性质，即该费用具体包含有哪些项目。根据市场形成的惯例，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体，而不同性质的费用有不同的处理原则。 其次，应根据次承租人承租店面经营的时间来确定该转让费用在承租人及次承租人间的负担。如果该费用包含多种性质的费用，根据权利与义务一致的原则，承担该费用的前提是享有了该费用所带来的一定的价值，而承租店面主要目的也就是为了经营活动，这就要求次承租人在转租的店面内进行了经营活动，故次承租人在转租店面内经营时间的长短是确定转让费在承租人及次承租人间的负担比例的主要因素。 本案案号：(2011)永民初字第1190号；（2012）吉中民一终字第165号 案例编写人：江西省吉安市中级人民法院 彭 箭 4