基于BIM和物联网技术的智慧运维 正本.docVIP

基于BIM和物联网技术的智慧运维 ——BIM在商业地产中的应用 基于BIM核心的物联网技术应用，不但能为建筑物实现三维可视化的信息模型管理，而且为建筑物的所有组件和设备赋予了感知能力和生命力，从而将建筑物的运行维护提升到智慧建筑的全新高度。 传统运维的挑战 快速扩张和人才瓶颈。运营团队是商业地产的核心竞争力。在快速扩张中，必然遭遇人才培养与流失的问题，特别是高层管理人员的选择与提拔。商业地产对人员数量以及能力都有很高的要求，通过内部锻炼培养和外部招聘，短时间内无法满足要求。此外，国内劳动力成本的逐年增加，人力成本也是运维阶段需要考虑的重要因素。如何在不增加人员的情况下，提高商业地产的运营维护水平？如何提高现有员工的工作效率？问题的关键在于加强总部管控能力。商业地产运营效率依赖于先进的信息化管理系统，而不是取决于个人能力，这才是商业地产企业的核心竞争力。 低碳经济对商业地产运维的压力。近年来，“低碳”、“环保”、“节能”、“绿色”等成为社会的关注热点，而中国的建筑使用能耗占全社会总能耗约28%，其中商业地产的能耗更是惊人。为了企业与社会可持续发展，如何通过技术创新、管理创新等手段减少能耗，将成为企业今后重要的竞争力之一。 被动式运维管理所存在的隐患。每个商业地产都涉及到照明系统、通风系统、监控系统、电梯系统、通讯系统等等，这其中包含了大量的设备和管线。对于这些设备和管线是等出现了故障再处理，还是等到了维护时间或者使用期限后及时保养或者更换？任何故障都有可能影响到正常营业，甚至是引发安全事故。这些隐患如果能及时发现和避免，可以减少大量的损失。 突发事件的快速应变和处理。遇到重要来宾访问、临时活动和表演、人员冲突甚至火灾等等情况，如何做好人员疏导、安保人员的调配、车辆进出的引导、关闭就近的设备、启动相关区域的消防系统等？突发事件处置不当，造成的不但是经济方面的损失，更严重的是对品牌的影响。 总部管控压力。随着商业地产项目在全国各地迅速扩张，总部对各地的管理难度日益增加。如何快速准确掌握各地地产项目的运营情况？如何针对各地不同情况给予支持和指导？总部应利用人才和技术优势搭建一个大的管理和支撑平台，通过及时了解各地的情况，快速发现问题并且给予指示。 BIM与物联网结合对运维的价值 设备远程控制。把原来商业地产中独立运行并操作的各设备，通过RFID等技术汇总到统一的平台上进行管理和控制。一方面了解设备的运行状况，另一方面进行远程控制。例如：通过RFID获取电梯运行状态，是否正常运行，通过控制远程打开或关闭照明系统。 照明、消防等各系统和设备空间定位。给予各系统各设备空间位置信息，把原来编号或者文字表示变成三维图形位置，这样一方面便于查找，另一方面参看也更直观更形象。例如：通过RFID获取大楼的安保人员位置；消防报警时，在BIM模型上快速定位所在位置，并查看周边的疏散通道和重要设备。 内部空间设施可视化。现代建筑业发端以来，信息都存在于二维图纸和各种机电设备的操作手册上，需要使用的时候由专业人员自己去查找信息、理解信息，然后据此决策对建筑物进行一个恰当的动作。利用BIM将建立一个可视三维模型，所有数据和信息可以从模型里面调用。例如：二次装修的时候，哪里有管线，哪里是承重墙不能拆除，这些在BIM模型中一目了然，在BIM模型中就可以看到不同区域属于哪些租户，以及这些租户的详细信息。 运营维护数据累积与分析。商业地产运营维护数据的积累，对于管理来说具有很大的价值。可以通过数据来分析目前存在的问题和隐患，也可以通过数据来优化和完善现行管理。例如：通过RFID获取电表读数状态，并且累积形成一定时期能源消耗情况；通过累积数据分析不同时间段空余车位情况，进行车库管理。 BIM技术与物联网技术对于运维来说是缺一不可，如果没有物联网技术，那运维还是停留在目前靠人为简单操控的阶段，没有办法形成一个统一高效的管理平台。如果没有BIM技术，运维没有办法跟建筑物相关联；没有办法在三维空间中定位；没有办法对周边环境和状况进行系统的考虑。 基于BIM核心的物联网技术应用，不但能为建筑物实现三维可视化的信息模型管理，而且为建筑物的所有组件和设备赋予了感知能力和生命力，从而将建筑物的运行维护提升到智慧建筑的全新高度。 BIM技术与物联网技术是相辅相成，两者的结合将为商业地产的运营维护带来一次全面的信息革命！ 系统架构 整个智慧运维系统的底层平台由鲁班软件的BIM系统和中国航天的“飞邻”系统搭建而成，具体系统架构如下图： 图 智慧运维系统架构 智慧运维的具体应用 商业地产的运营维护可分为多项系统工作，例如：设备运行管理、能源管理、安保系统、租户管理等。 设备运行监控 设备信息。该管理系统集成了对设备的搜索、查阅、定位功能。通过点击BIM模型中的设备，可以查阅所有设备信息，如供