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建筑策划在旧住宅区更新改造中应用 　　摘　要：旧住宅区的改造和重建，不仅涉及老百姓的居住问题，也影响建筑市场：要兼顾城市公共利益，主体利益和客体利益，创造多赢格局：要考虑居住用地需求大的现状，注意城市土地集约利用。建筑策划的理论和方法，正是解决这些问题的重要手段。它基于真实现状，对项目自身和周边资源进行合理开发。实现资源的最大效益。 　　关键词：旧住宅区：建筑市场：居住用地：建筑策划 　　中图分类号：TU201 　　文献标识码：B 　　文章编号：1008-0422(2010)02-0057-03 　　 　　住宅区与人民日常生活关系最为密切，住宅建设和城市化水平达到较高程度，不可避免出现旧住宅区衰退问题。旧住宅区居民多为中低收入者，它的更新设计有自身的特殊性。当前和谐社会里，如何解决这些中低收入家庭的置业安居问题?如何改善其住宅性能?如何在有限的面积和资金内设计出更高舒适度的住宅?是我们亟待解决的重要问题，这就使节地、小户型的住宅研究很有必要。建筑策划能超越简单的解决功能问题，创造出与场地条件，气候和业主需求完美结合的建筑。就本文来说，对住宅户型模式进行深入研究，在保障住宅经济性的前提下，又不降低住宅的使用性是我们探索的目标，即对住宅进行精细设计。 　　 　　1　项目概述 　　 　　本项目用地位于承德市避暑山庄宫墙西南侧，总用地面积：276602m2。规划用地是多年来城市改造所遗留下来的较不好利用的土地，现状房屋零乱，地势起伏较大，又贴近避暑山庄宫墙，受山庄保护限制，建设限高比较严格。而这里居住的人口密集，房屋破旧，急需改造。规划用地是不规则状态，周边与已建新建筑交错，加上承德有着悠久历史文脉，考虑到碧峰门的历史文化价值给本次改造规划带来了许多难题。(图1) 　　根据拆迁户安置要求，回迁户建筑面积90m2：以下住房所占比重必须达到70％以上。其中安置拆迁住宅建筑面积约28万m2，约4000户，均为小户型。 　　 　　 　　2　制约条件 　　 　　旧住宅区、棚户区的改造和重建。要在最短的时间里完成规划、拆迁、施工、补偿、安置等各个环节的任务，是政府“相机抉择??能力的检阅，需要好的建筑策划来调控。要满足基本的功能要求，还要满足一定规划及建筑设计方面的要求，如绿地要求、建筑限高、容积率、体量、外形以及城市公共管理方面的内容。有很多矛盾；中突要解决。 　　 　　2.1　规划及建筑设计要求： 　　1)规划设计：结合用地周边实际情况，因地制宜，合理布局。缓坡山地规划建筑要充分体现山地建筑特色。碧峰门前要设置广场，保留一定的开阔空间，保护碧峰门――佟山公园――西大街对面山体的视线走廊。 　　2)建筑设计：综合考虑周边建筑环境、山体天际线变化和重要视点位置上景观效果等因素，合理布置低、多层建筑。规划建筑应结合老城区整体风貌特色，形式宣采用坡屋顶，色彩为灰色调。 　　3)建筑高度：规划建筑高度满足日照、景观等要求，西大街以北建筑不得超过19m，同时不宜高于碧峰门路路面标高，不得高于避暑山庄宫墙墙顶标高。 　　 　　2.2　需要解决的矛盾冲突： 　　1)有限的居住面积和不断提高的居住水平矛盾 　　棚户区改造对象是中低收人群，需要建低价住宅，加上回迂户本身受住宅面积补偿的限制，且家庭的需求不同、结构不同，加重了设计复杂性，我们不畿建造新的城市贫民窟，这时的改造和重建要慎之又慎。 　　面积不能过大，小面积是关键。本策划就是要在限定的面积内实现“方便舒适”的特征，创造出“面积小巧功能齐全，采光良好通风又节能，结构合理又便于灵活变化”的住宅。 　　2)房地产商和家庭对容积率、建筑密度的不同偏好之间的矛盾 　　房地产商进行住宅开发最为关注的是利润问题，对商业利润的追求导致他们对土地使用强度的渴望，尽可能追求高容积率。希望在较小范围内解决好拆迁户，才有更多的土地开发潜能。居住家庭则希望获得低密度的舒适环境，这种矛盾在城市用地紧张的情况下更是突出，需要协调各方面的利益关系，让房地产商在客观规律条件下，拿到比较合适的利润，使城市健康发展。 　　3)标准化的住宅和个性化的生活方式之间的矛盾 　　我们要建的住宅应以人为本，根据家庭人口变化、生活习惯、职业需求等进行灵活调整，以满足居住的个性要求。同时考虑住户随时间演进对住宅提出的不同功能的需求。设计方若不重视使用者的行为对建筑的影响而统一设计，这些标准化的住宅就很难满足要求。 　　本规划的回迁户住宅删减了享受型功能，使户内功能简化至最基本生活需求几项，对于个性干差万别的人来说，需要小面积住宅社区的配套要格外丰富，以弥补户内的功能差异。 　　 　　3　项目策划内容及要点 　　 　　3.1　建筑策划要权衡三方利益 　　建筑策划要兼顾三者利益：公共