开征物业税对房产价格影响探析.docVIP

开征物业税对房产价格影响探析 　　摘要：笔者认为，虽然影响房价的因素众多，但在市场经济条件下供求关系是影响房价走势最根本的因素，物业税对房价的影响正是通过影响房产的供求关系实现的。笔者将房产的供给分为新房及二手房，将需求分为消费需求和投资投机性需求，并就物业税对各个组成部分的影响进行理论分析，以揭示开征物业税对房产价格走势的影响。 　　关键词：物业税：房产供求；房价 　　作者简介：李晓峰(1966一)，男，河南禹州人，河南财经学院研究院教授，经济学博士，主要从事经济发展理论、房地产经济与政策研究。 　　中图分类号：F293.3；F810.35　文献标识码：A　文章编号：1006－1096(2010)03－0046－04　收稿日期：2008－09－16 　　 　　一、引言 　　 　　进入2010年，物业税再次成为热点话题。年初国家税务总局表示，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业???“空转”工作自2003年起分别在10个省市试点了6年多之后，将推广至全国。这意味着物业税开征步伐大大加快了。与之相联系的是，在经历了2009年全国房价的大幅度上涨以后，国务院及相关部门在2009年底和2010年初相继释放出一系列房地产紧缩信号，这使人们自然会联想到此时重新强调物业税是否与房地产宏观调控有关，或直接与抑制高房价有关。 　　关于开征物业税对房产价格走势的影响，理论届可谓众说纷纭，莫衷一是。陈多长等(2004)认为房产税能降低住宅长期均衡价格，杨勇等(2005)认为开征物业税将会从总体上抑制房价上涨，冯海宁(2010)认为物业税不仅不是遏制房价利器。反而可能成为房价助推器，胡怡建(2004)认为房价是由供求决定的，所以物业税不能从根本上解决高房价和房地产泡沫问题。朱润喜(2004)认为开征物业税不会对房价上涨产生明显抑制作用，张程(2009)认为物业税的开征对房产的价格走势不会产生任何实质性影响，周彩霞(2009)也认为开征物业税无益于抑制房价，罗宇凡(2009)认为征收物业税利于稳定房价，况伟大(2009)认为，物业税开征对房价的影响有明显的区域性特征，对全国和东部而言，开征物业税能有效起到抑制房价上涨作用，但对中西部作用效果不明显。同时，房地产及相关业界关于物业税开征对房价影响的探讨也很热闹，著名房地产开发商潘石屹(2010)表示只有开征物业税才能有效地压低房价，中国农业银行总行高级研究员何志成(2010)认为物业税征收初期可以较大幅度地压低房价，而很快将转向助推房价的上涨。 　　对于物业税的征收对房产价格走势的判断之所以会出现如此迥异的判断结果，笔者认为主要原因在于：一是因为对物业税对房产市场运行的影响分析得不够全面，二是是因为没有从动态演变的角度去进行更深人的研究。 　　 　　二、物业税与房产价格关系的一般理论分析 　　 　　根据经济学基本原理，在市场经济条件下，商品的市场价格主要是由其供求关系决定的。就市场化程度日益提高的我国房产市场而言，也是如此。物业税之所以能对房产市场产生影响，其根本原因在于开征物业税可以影响房产市场的供求变化，从而影响到房产的市场价格与交易量。 　　虽然物业税的开征是通过影响房产市场的供给和需求总量的变化从而最终影响房产价格的，但由于房产的供给和需求均有不同性质的组成部分，而且物业税对各组成部分的影响又有比较大的差异。因而，要真正认清物业税对房产供求关系的影响，就必须将对房产供给和需求进行更详细的结构化细分，以真正揭示出物业税对房产供求的影响范围与影响程度，在此基础上判断对房价走势的最终影响结果。 　　虽然可以从很多角度对房产供给和需求的内部构成进行细分，但从本文研究的需要出发，将房产供给和需求各划分为两个组成部分。即将房产供给分为新建商品房供给和二手房供给，将房产需求分为消费需求和投资投机需求。 　　 　　1、物业税对房产供给的影响分析 　　本文中所谓的新建商品房是指由房地产开发商完成开发并作为供给主体面向市场销售的房产；二手房是指经由开发商销售以后再由购得者进行二次甚至多次转让的房产。如果用ST表示市场上一定时期内房产的总供给以及供给曲线，用SN和SU分别表示同期市场上新建商品房和二手房各自的供给与供给曲线，则有ST=SN+SU即总供给和总供给曲线是由新建商品房和二手房加总而得的。 　　物业税作为一种财产税，就其性质而言，是对房产保有环节、依据房产价值的高低而对所有人课征的一种税收。因此，并不是市场上所有的房产都要交纳物业税。由上文的分析可知，由于SN是由地产商供给的房产，仍然处于流通阶段而尚未进入保有阶段，因而其并非物业税的课税对象。除非国家制订政策，对于开发商已经开发并在规定时间尚未销售出去的房产，视为开发商持有而对开发商开征物业税。因而，就